Yerba Buena: el gigante de 10 torres que Macchiarola quiere en la avenida Perón, pero hay un detalle que lo traba

El Concejo Deliberante de Yerba Buena dio el visto bueno inicial a un megaproyecto inmobiliario en la esquina de la avenida Presidente Perón y el boulevard Bernabé Aráoz, conocido como Bascary. Se trata de una iniciativa de Castillo SACIFIA que contempla diez torres y 252 departamentos sobre un predio de 160.002 metros cuadrados, unas 16 hectáreas. El aval del Ejecutivo que conduce Pablo Macchiarola llegó, pero con una serie de condiciones que la empresa todavía debe cumplir para pasar a la siguiente etapa.

La aprobación de la factibilidad urbanística no equivale a un permiso de construcción. Así lo remarcó el propio oficialismo. El expediente acumula observaciones técnicas que van desde la falta de cocheras hasta la cesión incompleta de espacios verdes, pasando por un cerramiento que podría transformar el complejo en un barrio cerrado de hecho.

Qué planea Castillo en el pedemonte

El terreno se divide en cuatro manzanas: M01, M02, M03 y M04. Las dos primeras, sobre la avenida Perón, suman más de 47.000 metros cuadrados y se destinarían a usos mixtos: centro comercial, oficinas, hotelería y viviendas. La manzana M03 queda reservada para etapas futuras.

El primer movimiento se concentraría en la M02, de 34.288 metros cuadrados, donde se levantarían diez edificios de planta baja y cuatro pisos con 252 departamentos de uno, dos y tres dormitorios. El complejo incluiría salas de coworking, un salón de usos múltiples y sectores recreativos. También se proyecta una colectora de servicio junto a la avenida Perón, la apertura de la avenida Puerto Argentino —de 17,30 metros de ancho— y una calle interna curva.

Las tres trabas que frenan el proyecto

El análisis del expediente detectó tres incumplimientos frente al Código de Ordenamiento Urbano aprobado en 2025. El primero es la superficie de espacios verdes públicos: sobre 133.454 metros cuadrados urbanizables corresponde ceder el 12%, es decir 16.014 metros cuadrados. La empresa ofreció 14.299, por lo que falta ceder 1.715 metros cuadrados. Planeamiento Urbano atribuyó la diferencia a un error en la metodología de cálculo.

El segundo punto son las cocheras. La normativa exige 434 espacios para residentes y 84 de cortesía. La propuesta contempla 400 en subsuelo y 36 en superficie: faltan 34 para propietarios y 48 de cortesía, un déficit del 57% en este último rubro.

La tercera observación apunta al cerramiento de la manzana M02. El diseño plantea un muro continuo de 241,61 metros sobre la calle Bascary, con acceso controlado y circulación interna. Para las comisiones del Concejo, esa configuración podría funcionar como un conjunto cerrado y generar un frente ciego, algo que las reglas urbanísticas buscan evitar para preservar la conectividad peatonal.

El debate político

Las comisiones de Obras Públicas, Planeamiento Urbano y Peticiones emitieron un dictamen que obtuvo siete votos a favor y tres en contra. El texto pide al Ejecutivo que exija a la empresa la cesión de los 1.715 metros cuadrados de espacio verde, que verifique la formalización de las calles a donar, que el anteproyecto cumpla con todos los módulos de estacionamiento y que se modifique el cerramiento de la M02.

El concejal oficialista Mauricio Argiró, firmante del dictamen, sostuvo que la votación no equivale a un permiso para construir: según explicó, la factibilidad es una primera instancia de control para determinar si la escala del emprendimiento puede considerarse en ese terreno. El proyecto aún debe atravesar las etapas de anteproyecto y proyecto.

Desde la oposición, Álvaro Apud cuestionó que se haya otorgado una factibilidad positiva mientras persisten observaciones técnicas. También planteó que el nuevo ordenamiento urbano redujo la capacidad del Concejo para intervenir en la autorización de desarrollos y reclamó que la empresa presente primero una propuesta ajustada a las reglas. Apud señaló además que el sector enfrenta problemas de abastecimiento de agua y saneamiento cloacal.

El fiscal adjunto de Estado Raúl Ferrazzano también cuestionó el avance. Sostuvo que la planificación debe anticiparse a la demanda de servicios y que el crecimiento inmobiliario tiene que acompañar la capacidad de la ciudad, ubicando a la gestión de Macchiarola en el centro de la discusión sobre cómo se ordena la expansión de Yerba Buena.

Qué falta para que arranquen las obras

Para pasar al anteproyecto, Castillo deberá revisar el diseño de los subsuelos y resolver las 82 cocheras faltantes, incorporar la superficie verde pendiente y adecuar el cerramiento de la M02. El expediente también exige formalizar las cesiones de calles y presentar estudios y certificaciones sobre las redes de agua, electricidad, cloacas y drenaje pluvial.

La discusión sigue abierta entre quienes consideran que la factibilidad permite controlar el desarrollo por etapas y quienes sostienen que las observaciones debieron resolverse antes de conceder ese primer aval.