Yerba Buena: aprobaron 10 torres sobre avenida Perón y una concejal destapó lo que nadie vio en el Código

El Concejo Deliberante de Yerba Buena avaló la factibilidad urbanística para un complejo de 10 bloques habitacionales en avenida Perón esquina Bernabé Aráoz, un proyecto de la firma Castillo S.A.C.I.F.I.A. que dividió las aguas y que debió resolverse con el voto del presidente del cuerpo, Javier Jantus.

La aprobación no fue sencilla. Los concejales Walter Aráoz, Rafael Olea, Mercedes Moraiz y Álvaro Apud advirtieron sobre los problemas de infraestructura que traería semejante desarrollo. El dictamen de las comisiones de Obras Públicas y Planeamiento Urbano y de Peticiones, Poderes y Legales reconoció una serie de incumplimientos frente a las exigencias del Código de Planeamiento Urbano.

Un predio enorme y números que no cierran

El emprendimiento se asienta sobre 160.002 metros cuadrados y prevé dividir el terreno en cuatro manzanas. En una de ellas se levantarán los 10 bloques, con acceso único controlado y calle interna protegida por un cerramiento perimetral, una configuración que el dictamen describe como "urbanización especial".

Sobre una superficie útil de 133.454 metros cuadrados, la normativa exige ceder el 12% para espacios verdes, es decir 16.014 metros cuadrados. El proponente ofreció 14.299, lo que deja un faltante de 1.715 metros cuadrados que las comisiones exigieron completar en etapas posteriores.

El texto también admite un déficit de estacionamientos: sobre los 434 módulos que exige el artículo 260 inciso 1.I del Código, el proyecto prevé 400, es decir 34 menos. La situación es más grave con las cocheras de cortesía: corresponden 84 módulos para las 252 unidades habitacionales proyectadas, pero solo se prevén 36, un déficit del 57%. Las comisiones calificaron ambas exigencias como de cumplimiento estricto, sin excepción ni compensación posible.

Pese a esos faltantes, con los informes favorables de las direcciones de Medio Ambiente, Tránsito y Planeamiento Urbano, las comisiones recomendaron aprobar el proyecto de resolución, que finalmente obtuvo dictamen positivo.

"Es una excepción encubierta"

La concejal María Decoud, una de las firmantes del dictamen, apuntó contra el resultado de la votación y la política urbanística del Ejecutivo. "Nosotros no votamos ni en contra ni a favor de los proyectos que llegan con factibilidad positiva. El Código ahora nos sacó la potestad de ordenarle al Ejecutivo que haga las cosas como corresponde", explicó.

Y detalló los motivos de su rechazo al proyecto de Castillo: "Estoy en contra de las torres de Castillo porque el Ejecutivo, al haber duplicado la densidad y el factor de ocupación del terreno, generó que vaya a haber el doble de gente que puede vivir respecto del Código anterior, con la misma infraestructura que tenemos hace años".

Decoud también cuestionó el mecanismo de cesión de espacios verdes: "El Código dice que uno puede donar insumo solamente si tiene terrenos de menos de 20.000 metros cuadrados. La discusión es que ellos mismos están rompiendo el código".

Sobre el déficit de cocheras, disparó: "Este proyecto prevé casi 200 estacionamientos menos. Si se llena el complejo, todos esos autos, ¿dónde van a estar? Si el código lo prevé, ¿por qué el ejecutivo no lo hace cumplir y le da una factibilidad positiva?".

Para la edil, la clave está en la distinción entre factibilidad positiva y negativa. "La factibilidad positiva es cuando uno cumple con todo. Cuando no cumple con todo, lo que dice el código es una factibilidad negativa, y de ahí llegaban las excepciones que teníamos antes. Mi conclusión es que esto es una excepción encubierta", remarcó.

Decoud extendió su crítica al Código de Ordenamiento Urbano vigente: "Es una vergüenza que en esa zona no se puedan hacer barrios abiertos ni viviendas unifamiliares, y que solo se le exija al desarrollador construir en altura". Y aclaró: "No es contra el desarrollador. Es un enfrentamiento al Departamento Ejecutivo, que no hace cumplir un Código donde se duplicó la cantidad de personas que puede haber en un terreno, sin ningún estudio".

Tras la votación, el Departamento Ejecutivo deberá requerir al desarrollador que complete la superficie de cesión de espacios verdes, verificar que la donación de las calles internas quede formalizada antes del inicio de obra y garantizar el cumplimiento estricto de los módulos de estacionamiento y cocheras de cortesía como condición previa a la aprobación del anteproyecto y del proyecto definitivo.