Una demanda sacude a Castex: reclaman terrenos donde ya viven familias

El Superior Tribunal de Justicia de La Pampa analiza una demanda contra la Municipalidad de Eduardo Castex por parcelas del desaparecido emprendimiento 'La Parquetera', donde se levantaron viviendas sociales del IPAV. El conflicto pone en tensión los derechos de un comprador y la situación de las familias que hoy habitan esas casas.

La presentación judicial fue impulsada por Jorge Zallocco, un hombre oriundo de la provincia de Buenos Aires que adquirió el inmueble en 2010 a un vecino de Castex, Carlos Bravo. Según la demanda, Bravo había sido adjudicatario de esos terrenos en una subasta judicial realizada en 1995 y había sido puesto en posesión de ellos al año siguiente.

El abogado santarroseño Espartaco Massucco Guarrochena, patrocinante de Zallocco, explicó los alcances del caso y los argumentos que sostienen el reclamo. La controversia se desató cuando, años después, la Municipalidad de Castex avanzó con un procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa, alegando que ejercía la posesión del inmueble desde 1990.

Un mecanismo legal bajo la lupa

El letrado detalló el marco normativo que utilizó el municipio para inscribir el inmueble. "Existe un régimen legal específico, establecido por la Ley Nacional N.º 21.477 y modificado por la Ley N.º 24.320, sancionada en la época de Menem, que permite a las provincias y municipios documentar e inscribir administrativamente inmuebles cuando sostienen que se encuentran cumplidos los requisitos de la prescripción adquisitiva. En términos simples, es lo que comúnmente se conoce como una prescripción veinteañal administrativa", precisó Massucco Guarrochena.

El abogado cuestionó la fecha de posesión invocada por la comuna. "El Municipio argumentó que ejercía la posesión desde 1990. Ese es justamente uno de los puntos centrales que cuestionamos, porque existen actuaciones judiciales de 1994, 1995 y 1996 que, según nuestra posición, contradicen esa posesión invocada", afirmó.

Para el letrado, la documentación de la época es clave. "Hay documentación judicial contemporánea a los hechos. No estamos reconstruyendo la historia únicamente a partir de testimonios actuales. Hay actuaciones de aquella época que queremos que sean valoradas por el Superior Tribunal", sostuvo.

Una causa con más de tres décadas de historia

La causa administrativa es compleja, según los involucrados, por la cantidad de años que abarca y por la convivencia de antecedentes judiciales, administrativos, registrales y normativos de distintas épocas. El origen se remonta a la antigua parquetera de la familia Schtjman, que dejó de funcionar en la década del 90.

En ese contexto, Carlos Bravo, empleado de la empresa, inició un reclamo laboral que derivó en un avance sobre el inmueble, que se encontraba embargado. En 1995 se realizó un primer remate que quedó desierto. Sin embargo, en una segunda subasta judicial, el 25 de noviembre de ese mismo año, Bravo resultó adjudicatario del bien.

"Bravo tenía un crédito laboral reconocido judicialmente, que incluso superaba el valor de la subasta. Posteriormente, en 1996, el Juez de Paz de Eduardo Castex cumplió una orden judicial y lo puso formalmente en posesión del inmueble", relató Massucco Guarrochena.

Años más tarde, Bravo vendió el inmueble a Zallocco. El comprador cuenta con un boleto de compraventa con firmas certificadas y constancias vinculadas al pago de obligaciones que pesaban sobre el bien, como un juicio de apremio y el pago de algunas tasas municipales. No obstante, la transmisión dominial no llegó a perfeccionarse mediante escritura e inscripción registral.

"Mi cliente reconoce que la escrituración no se concretó oportunamente, pero una cosa es esa situación y otra distinta es determinar si el procedimiento administrativo posterior cumplió con todos los requisitos legales", aclaró el abogado.

Con posterioridad, parte del inmueble fue subdividido y cedido al Instituto Provincial Autárquico de Vivienda (IPAV) para la construcción de viviendas sociales, que hoy están adjudicadas a familias.

Los argumentos de la demanda

Zallocco presentó primero un reclamo administrativo ante la Municipalidad, que fue rechazado, y luego un recurso de reconsideración que corrió la misma suerte. Agotada la vía administrativa, promovió la demanda ante el Superior Tribunal de Justicia.

El planteo judicial cuestiona la validez de las resoluciones que instrumentaron y ratificaron la prescripción administrativa bajo el régimen de las leyes nacionales 21.477 y 24.320. "Lo que sostenemos en la demanda es que existen vicios graves en elementos esenciales de esos actos administrativos, particularmente en su causa, forma y motivación. Esa es una cuestión que ahora deberá ser analizada por el Superior Tribunal", señaló Massucco Guarrochena.

Entre los cuestionamientos, la parte actora menciona la ausencia de notificación personal a Bravo y luego a Zallocco durante el procedimiento administrativo. También se discute la prueba utilizada por la Municipalidad para sostener la posesión del inmueble.

"En el procedimiento administrativo se incorporaron declaraciones de dos personas que eran empleados municipales. Nosotros cuestionamos el valor y la suficiencia de esas declaraciones, tanto por la relación de dependencia que mantenían con la propia Municipalidad y su consecuente alcance por las generales de la ley, como porque fueron recibidas sin participación ni posibilidad de control de quienes nosotros consideramos interesados directos en el inmueble", explicó el letrado.

Massucco Guarrochena aclaró que la calidad de empleados municipales no invalida automáticamente esos testimonios, pero sostuvo que es una circunstancia que debe valorarse junto con el resto de la prueba. "El punto central no pasa solamente por quiénes declararon. Lo que planteamos es que debe confrontarse toda la prueba administrativa con actuaciones judiciales anteriores que muestran que, durante los años 1994, 1995 y 1996 el inmueble atravesó un proceso de ejecución, fue subastado y posteriormente entregado judicialmente en posesión a Bravo", agregó.

Qué pide la demanda y qué pasa con las familias

Consultado sobre el reclamo concreto, el abogado fue claro: "En primer lugar, estamos pidiendo la nulidad de las resoluciones administrativas cuestionadas. A partir de allí, la demanda diferencia dos situaciones".

"Respecto de la parte del inmueble donde actualmente existen viviendas adjudicadas por el IPAV, expresamente pedimos preservar los derechos de esas familias, porque son terceros de buena fe que no tuvieron ninguna participación en este conflicto y queremos aprovechar este medio para llevar tranquilidad a esas familias. En relación con esa superficie, solicitamos una reparación económica sustitutiva equivalente al valor de mercado que corresponda determinar mediante la prueba", detalló.

En cuanto al remanente del inmueble que permanece baldío, identificado actualmente como parcela 40, la demanda pide que se reconozca a Zallocco el derecho a completar la escrituración.

El abogado insistió en que la demanda no está dirigida contra los adjudicatarios de las viviendas sociales. "Las familias no generaron este problema jurídico y no pretendemos trasladarles las consecuencias del conflicto. El reclamo está dirigido contra la actuación administrativa municipal. Lo que buscamos es compatibilizar la protección de terceros de buena fe con los derechos que entendemos corresponden a nuestro cliente", remarcó.

La causa se encuentra en etapa probatoria. La Municipalidad de Eduardo Castex ya contestó la demanda y sostuvo una posición contraria a la de Zallocco. Ahora será el Superior Tribunal de Justicia de La Pampa el que deba resolver el conflicto.