Se termina la era del ICL: los últimos contratos de la vieja Ley de Alquileres desaparecen en meses
Los últimos contratos de la vieja Ley de Alquileres se extinguen entre septiembre y diciembre. ¿Qué pasa con los ajustes de julio y cómo quedará el mercado sin el ICL?
El mercado de alquileres argentino está viviendo sus últimas semanas bajo el régimen de la Ley 27.551. Los contratos firmados antes del DNU 70/2023, que aún se actualizan con el Índice para Contratos de Locación (ICL), finalizarán entre septiembre y diciembre de este año, y con ellos se irá un sistema que marcó a fuego la relación entre inquilinos y propietarios durante años.
Aunque julio traerá un nuevo ajuste del 31,54% para quienes todavía están bajo esa normativa, la verdadera noticia es otra: el mercado ya no mira el porcentaje de aumento, sino el fin de una era.
¿Qué pasa con los contratos que aún están vigentes?
Según explicó Luján Benítez Du Pont, de la inmobiliaria Encontrá Tu Casa, los convenios alcanzados por la vieja ley representan una porción cada vez más pequeña del total. “Estos ajustes corresponden a un sistema que ya transita sus últimos meses de vigencia”, señaló, y recordó que los contratos firmados bajo esa legislación concluirán entre septiembre y diciembre, dejando atrás definitivamente el esquema de actualización anual por ICL.
Para un alquiler de $600.000, los valores actualizados en julio serían los siguientes: con actualización trimestral (9,67%) pasa a $658.020; cuatrimestral (11,97%) a $671.820; semestral (16,50%) a $699.000; y anual por ICL (31,54%) a $789.240.
Benítez Du Pont también destacó que la breve reforma de octubre de 2023, que estableció ajustes semestrales mediante el índice Casa Propia, tuvo una aplicación muy limitada y hoy representa una fracción mínima del mercado.
El ICL se desacelera, pero ya no importa
El índice que durante años fue el centro de la discusión muestra una clara desaceleración: después de registrar aumentos del 33,31% en abril, 32,82% en mayo y 32,02% en junio, en julio bajó al 31,54%. Sin embargo, con la extinción de los contratos viejos, su relevancia se desvanece.
¿Cómo son los contratos nuevos?
La derogación de la Ley de Alquileres cambió las reglas del juego. Hoy predominan acuerdos con revisiones trimestrales o cuatrimestrales, y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se consolidó como la referencia más utilizada en la Ciudad de Buenos Aires. En el interior del país, el ICL todavía tiene presencia, pero la libertad para pactar condiciones permite que cada operación se adapte al perfil de las partes.
“La mayor flexibilidad redujo la rigidez que caracterizaba al mercado durante la vigencia de la ley anterior”, explicaron fuentes del sector. Las partes negocian la periodicidad de los ajustes, la duración del contrato y otras condiciones que antes estaban definidas por la normativa.
La oferta explotó y cambió el equilibrio
Uno de los cambios más impactantes es la cantidad de inmuebles disponibles. La Ciudad de Buenos Aires pasó de tener menos de 500 propiedades en alquiler durante los momentos de mayor escasez a ofrecer actualmente unas 17.000 unidades. Esta diferencia volvió mucho más competitivo al mercado y permitió recuperar un escenario que prácticamente había desaparecido: la negociación.
Gonzalo López Paiva, de Paiva Servicios Inmobiliarios, explicó que hoy muchos propietarios deben revisar el precio inicial o aceptar determinadas condiciones para concretar una operación, ya que los inquilinos cuentan con muchas más alternativas para comparar antes de decidir.
Como consecuencia, los tiempos de comercialización se extendieron. Las propiedades que permanecen fuera de mercado suelen ser aquellas cuyos valores quedaron por encima de las posibilidades reales de la demanda o presentan condiciones poco competitivas.
El principal límite dejó de estar en los requisitos tradicionales y pasó a concentrarse en el poder adquisitivo de las familias. Aunque los alquileres evolucionaron por debajo de la inflación acumulada desde fines de 2023, numerosos hogares todavía encuentran dificultades para afrontar el costo mensual de una vivienda.
Las expensas, el nuevo dolor de cabeza
Si durante años la primera pregunta era cuánto costaba el alquiler, hoy la atención se concentra también en las expensas. Ese gasto mensual aumentó considerablemente y, en numerosos edificios, ya representa entre el 40% y el 45% del valor locativo.
“Muchos interesados descartan inmuebles con expensas elevadas antes incluso de programar una visita, mientras que otros utilizan ese costo como argumento para negociar el valor del alquiler”, comentó Benítez Du Pont.
En un mercado con mayor competencia entre propietarios, ese factor comenzó a tener un peso decisivo en el cierre de las operaciones.
La abundancia de oferta también favorece a quienes buscan vivienda. Además del precio, hoy es posible negociar fechas de ingreso, pequeñas mejoras en el inmueble, determinados gastos iniciales e incluso algunos aspectos vinculados con las garantías.
“La etapa de los contratos regidos por la vieja Ley de Alquileres ya está llegando a su fin. El mercado encontró una nueva dinámica, con más opciones para elegir, mayor capacidad de negociación y acuerdos mucho más adaptados a la realidad económica de cada operación”, resumió López Paiva.
El mercado que dejará la salida definitiva de esos convenios será muy distinto al que existía apenas tres años atrás: mayor oferta, contratos más flexibles, actualizaciones acordadas entre las partes y un escenario donde el propietario ya no fija unilateralmente las condiciones.
