Se acabó el misterio: las propiedades que se dispararán de precio tras el nuevo beneficio fiscal

El Decreto 406/2026 de la Reforma Laboral sacudió el mercado inmobiliario: los alquileres para vivienda permanente quedaron exentos del Impuesto a las Ganancias. Y los especialistas ya tienen la lista de los inmuebles que más se van a revalorizar.

Desarrolladores, corredores e inversores celebraron la medida. La ecuación económica de comprar para alquilar cambió de golpe. Pero no todas las propiedades se beneficiarán por igual: hay un perfil muy claro que será el más buscado.

¿Qué dice el Decreto 406/2026?

La normativa elimina Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas que alquilen viviendas permanentes. Define con precisión qué es “casa-habitación”: vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Además, el beneficio incluye conceptos complementarios como muebles y servicios, y no hay límite en la cantidad de inmuebles que pueden acceder a la exención. También quedan exentas las ventas de inmuebles desde el 1 de enero de 2026, tanto para residentes como no residentes.

Yanina Beade, contadora, destacó: “Muchas veces el problema no es la existencia del beneficio fiscal, sino la falta de precisión sobre su aplicación. El Decreto 406/2026 define con claridad quiénes pueden acceder a las exenciones y bajo qué condiciones, algo fundamental para quienes analizan invertir en propiedades destinadas a renta”.

Los inmuebles que más subirán

Según los expertos, los departamentos usados de 1 a 3 ambientes, los PH y las viviendas de ticket medio serán los grandes ganadores. Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario porteño, explicó: “La medida mejora la rentabilidad final del propietario y puede incentivar nuevas compras orientadas al alquiler residencial”.

En concreto, los valores que más se moverán son:

Departamentos usados de 1, 2 y 3 ambientes entre US$70.000 y US$150.000.
PH sin expensas en barrios consolidados, desde US$120.000.
Unidades premium de hasta US$300.000 en zonas de alta demanda.
Propiedades en corredores como Palermo, San Telmo, Recoleta, Almagro y otros barrios de CABA.

En el Gran Buenos Aires, las oportunidades aparecen en sectores del corredor norte, oeste y sur, con departamentos desde US$60.000 y casas desde US$80.000.

¿Por qué los departamentos usados se llevan la atención?

Hasta ahora, muchos inversores preferían unidades nuevas o en pozo para cubrirse de la inflación. Pero con la exención, la renta inmediata vuelve a ser protagonista. Un departamento usado se alquila desde el primer día, sin esperar plazos de obra. Chej Muse agregó: “Los departamentos de entre uno y tres ambientes reúnen buena parte de las condiciones que hoy busca el inversor: demanda constante, ticket moderado y costos de mantenimiento controlados”.

El PH: un viejo conocido que vuelve

La ausencia de expensas es una ventaja clave en la ecuación económica. Muchos PH están en barrios con alta demanda y ofrecen superficies más amplias por valores similares a un departamento. Además, permiten futuras ampliaciones que agregan valor.

Beade anticipó: “La verdadera evaluación de la medida llegará con el tiempo. Si logra incrementar la cantidad de viviendas ofrecidas para alquiler permanente y estimular nuevas inversiones inmobiliarias, habrá cumplido gran parte de su objetivo”.

El mercado interpreta la señal como un impulso a la inversión privada. En un contexto donde los créditos hipotecarios ganan terreno, cualquier mejora en la rentabilidad puede ser determinante. Chej Muse concluyó: “Cuando las reglas son claras y la carga impositiva disminuye, el inversor vuelve a mirar al ladrillo con más interés. Ese es el principal efecto que puede generar esta medida”.