Neuquén, la niña bonita de la industria: los números que la ponen primera

Con la llegada de grandes inversiones internacionales a la cuenca neuquina, el derrame hacia las empresas del segundo y el tercer anillo de Vaca Muerta abre oportunidades de magnitud inédita para los desarrolladores de naves industriales. Mientras Neuquén avanza con su Parque Industrial Capital, un panel de especialistas analizó los desafíos que enfrenta la región para sacar el mayor provecho de la inversión inmobiliaria que hoy tiene los mayores márgenes de rentabilidad.

Con el título "La ciudad que produce: suelo industrial, parques y logística", referentes del real estate de Buenos Aires y Neuquén se dieron cita en el evento Edifica Neuquén para conversar sobre el horizonte que se avizora para los parques industriales, las naves y los galpones que podrían apalancar los récords de producción en Vaca Muerta.

Antonio Mellado, miembro de la comisión directiva de CIALI, aseguró que en las cercanías de Buenos Aires, donde se ubica la mayor proporción de infraestructura industrial del país, hoy se registran niveles de vacancia cercanos al 10%, un fenómeno cíclico pero que podría agravarse a partir de nuevas construcciones en la zona que incrementan la oferta disponible.

La baja demanda de esa región se contrasta con la realidad neuquina, donde creció la solicitud de naves industriales a partir del crecimiento de la actividad hidrocarburífera. "La demanda va a seguir creciendo y todavía no se están construyendo muchos metros cuadrados de galpones, por lo que ahora es el momento de invertir", afirmó.

Una inversión de gran rentabilidad

Para el especialista, el alquiler de naves industriales adecuadas a los estándares de calidad que exigen las compañías es hoy la apuesta inmobiliaria de mayor rentabilidad, con un retorno cercano al 13% anual.

"Con la pandemia se revalorizó el factor logístico y el suelo industrial de la zona. En Pacheco, la zona más top de la industria argentina, el metro cuadrado industrial se alquila en 8,25 dólares, mientras que en Chaco tiene un valor de 3,25 dólares y en Moreno, de 4,25", dijo.

Y agregó: "En Cipolletti hay galpones que se alquilan a 5 o 6 dólares, y en Neuquén, los galpones de primera categoría se alquilan a 10 o 12 dólares". En ese contexto, señaló que la reconversión de galpones de fruta y el desarrollo de naves industriales más pequeñas, de hasta 300 metros cuadrados, pueden ser buenas alternativas para desarrollar un área vacante en la región: la logística de la última milla.

El referente inmobiliario Agustín Weiss, presidente de CIALI y de Castro Cranwell & Weiss, coincidió en la importancia de generar más construcciones de este tipo. "Los neuquinos no toman dimensión de la perspectiva de crecimiento que tiene esta región", dijo y agregó: "Neuquén y San Juan son las dos niñas bonitas para la industria, pero Neuquén tiene un mayor atraso de infraestructura".

En ese sentido, destacó la falta de naves de última milla, así como grandes galpones que se adecúen a los estándares internacionales, con 12 metros de altura, área de cargas y otras características de los depósitos de clase A. En este último caso, se trata de desarrollos que requieren grandes inversiones y que suelen ser más difíciles de alquilar.

Mientras que en Buenos Aires, más del 90% de los 3,5 millones de metros cuadrados de suelo industrial son alquilados, en Neuquén aún existe la idiosincrasia empresarial que apunta a construir naves propias para expandir sus actividades.

De la apuesta inmobiliaria a los parques industriales

Lucas Albanesi, gerente comercial de Gran Valle Negocios e impulsor del Parque Industrial Río Neuquén, explicó que su propuesta incluye el desarrollo de naves "llave en mano" para facilitar la inserción de los inversores que vienen desde otras provincias y buscan expandirse en la región como proveedores de Vaca Muerta.

"Vemos una gran necesidad de pymes del tercer anillo de Vaca Muerta que han comprado terrenos en el Parque de dos o tres mil metros, con naves de 200 o 300 metros cuadrados", aseguró.

Para el referente neuquino, la región vive una ventana de oportunidad. "Estamos trabajando en el segmento de la última milla, donde se abre el mercado de alquiler de naves más pequeñas", dijo y aclaró que las perspectivas de rentabilidad son optimistas. "El retorno puede ser 14% o 15% en dólares, es casi el triple del residencial que se ve en Buenos Aires".

Para atender el retraso de infraestructura que se evidencia en la región, también la Municipalidad de Neuquén apostó a la creación de un nuevo parque industrial, que ya desarrolla a la vera de la ruta provincial 67. Gastón Contardi, coordinador de Gestión Económica de la Municipalidad, destacó que más de 500 empresas locales ya completaron los formularios de inscripción para avanzar con la compra de tierras en el sector.

Tras presentar la propuesta en Estados Unidos, el Parque Industrial Capital (PIC) sumó más superficie, por lo que pasará de mil hectáreas a más de 1200 para abastecer los requerimientos de las compañías, mientras avanza con el desarrollo de infraestructura: duplicación de calzada en la ruta 67, un acceso por el norte, una estación transformadora de 132 megas, una nueva planta de gas y el cerramiento del espacio para garantizar la seguridad.

El PIC se propone crear 20 mil fuentes de empleo directo y se prevé el desarrollo de una línea de COLE para que los trabajadores puedan llegar a las instalaciones industriales a través del transporte público. Hasta el momento, no se difundió el valor que tendrán las tierras pero Contardi aseguró que los boletos de compra venta podrían llegar en la segunda mitad de 2027.

La propuesta, que ofrece beneficios fiscales por 10 años para las firmas neuquinas que se instalen en el sector, será una de las prioridades de la gestión. "La prioridad máxima cuando se culmine la Avenida Mosconi va a ser el Parque Industrial", aseguró Contardi.