Los bancos abrieron la mano con los créditos hipotecarios, pero los argentinos no pueden aprovecharlo

Los números de octubre dejaron una foto incómoda para el mercado inmobiliario: los desembolsos de créditos hipotecarios apenas crecieron un 2% respecto de septiembre, al pasar de US$280 millones a US$286 millones. El dato sorprende porque las entidades financieras vienen flexibilizando sus condiciones, pero el resultado sigue sin despegar.

La comparación con el año anterior es todavía más dura. Frente a octubre de 2025, mes que había marcado un récord de desembolsos en siete años, la caída llega al 36%. La información surge de un relevamiento de Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria, elaborado sobre datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA).

La oferta mejora, pero la demanda se quedó quieta

Durante buena parte de 2025, el freno al crédito hipotecario tuvo un responsable claro: los bancos endurecieron los requisitos y subieron las tasas, que en algunos casos superaron el 10%. Ese escenario cambió.

Según la última Encuesta de Condiciones Crediticias del BCRA, correspondiente al tercer trimestre de 2026, los estándares de aprobación de préstamos hipotecarios mostraron una flexibilización significativa, con un Índice de Difusión positivo del 22%.

El problema ahora está del otro lado del mostrador. En la misma encuesta, la demanda de créditos hipotecarios registró un Índice de Difusión de apenas 2,4%, un resultado prácticamente neutral. Hubo una mejora respecto de las fuertes caídas de 2025, pero el repunte parte de niveles muy bajos.

¿Por qué las familias no piden créditos?

El análisis de Empiria permite identificar los motivos. Durante el tercer trimestre, los menores ingresos y las dificultades laborales encabezaron las razones que frenan la demanda, con una puntuación superior a dos sobre un máximo de tres. Las tasas de interés quedaron en segundo lugar, con poco más de dos puntos.

En otras palabras: aunque los bancos estén dispuestos a prestar más, muchas familias no cuentan con los ingresos necesarios para calificar. En un mercado donde la cuota inicial depende del monto solicitado, la tasa y el plazo de devolución, la capacidad de pago sigue siendo el factor decisivo.

El FGS de la ANSES, ¿un empujón que no alcanza?

El programa del Gobierno para impulsar el financiamiento hipotecario a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES ya concretó sus primeras dos licitaciones y se espera una tercera en los próximos días. El esquema completo contempla diez licitaciones de $200.000 millones cada una, por un total de $2 billones. Los recursos se colocan en depósitos a plazo fijo en UVA en entidades financieras para financiar préstamos destinados a la vivienda.

Sin embargo, sumar fuentes de financiamiento no garantiza por sí solo que aumente la cantidad de préstamos otorgados. González Rouco había anticipado que el ritmo de las licitaciones podía dar pistas sobre el estado del mercado: cuando se anunció el programa, se planteó que la frecuencia de las convocatorias dependería de las necesidades de financiamiento de los bancos.

Hasta ahora se realizó una licitación por mes, por un monto que el economista comparó con aproximadamente la mitad de los desembolsos hipotecarios de septiembre. Para el especialista, que las convocatorias no se hayan acelerado podría ser una señal de que la demanda de créditos no es tan elevada como se esperaba.

A eso se suma otro dato que preocupa: según señaló González Rouco, distintas inmobiliarias comenzaron a advertir un estancamiento de las consultas y las operaciones, después del impulso que había generado el regreso de los préstamos.

Los datos de octubre refuerzan esa preocupación. Aun con nuevas herramientas de financiamiento y condiciones de aprobación más flexibles, los desembolsos prácticamente no avanzaron.