Lo que cambia en los desalojos con la ley que aprobó Diputados: el plazo clave que ahora corre para el inquilino

La Cámara de Diputados dio media sanción este miércoles al proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una norma que reescribe las reglas del juego para desalojos, expropiaciones y compra de campos por parte de extranjeros. El texto salió con 124 votos a favor, 119 en contra y seis abstenciones, en lo que se interpretó como un guiño del oficialismo a sus aliados para destrabar la reforma.

Como la Cámara baja le metió mano al texto que el Senado había aprobado el 6 de agosto, la pelota vuelve a la Cámara alta: los senadores deberán decidir si aceptan la nueva redacción o insisten con la versión original.

Desalojos: el juicio se acorta y aparecen los plazos fijos

Uno de los ejes de la iniciativa es acelerar los trámites judiciales para recuperar inmuebles, tanto urbanos como rurales. El mecanismo elegido es que las acciones de desalojo se sustancien por juicio sumarísimo, un camino bastante más corto que el proceso ordinario.

En los alquileres destinados a vivienda, el propietario deberá primero intimar al inquilino para que regularice la deuda. Esa notificación le tiene que dar un plazo no menor a 10 días corridos contados desde que la recibe, y debe indicar el lugar donde se paga.

Si el inquilino no regulariza, el locador queda habilitado a iniciar el desalojo. El proyecto prevé un procedimiento de restitución del inmueble en 10 días hábiles y permite pedir la desocupación inmediata cuando hay falta de pago o el contrato venció, bajo caución juratoria.

¿Qué significa esa figura? Que quien la solicita asume formalmente la responsabilidad por los daños que pudiera generar una medida tomada de más, sin necesidad de constituir una garantía patrimonial concreta.

Los resguardos que incorpora el texto

La norma no se limita a apurar los tiempos: también fija controles judiciales para ciertos desalojos. Cuando se invoquen causales como cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá hacer un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia. Lo hará con asistencia del defensor oficial para identificar a los ocupantes.

Si en el lugar hay menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el magistrado tiene que dar intervención a los organismos competentes para buscar una alternativa habitacional. Ese paso, aclara el proyecto, no suspende el proceso judicial.

Además, se contempla una multa de hasta diez veces el monto mensual del alquiler si se comprueba que el propietario consiguió la desocupación inmediata ocultando hechos o documentos.

Expropiaciones: el Estado, con las manos más atadas

La reforma también modifica la Ley de Expropiaciones y le pone condiciones más duras al Estado para quedarse con bienes privados por utilidad pública.

La declaración de utilidad pública deberá leerse de manera restrictiva, identificar de forma específica y concreta el objetivo que persigue y superar los criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad. La intención es evitar decisiones que afecten el derecho de propiedad sin una justificación suficiente.

En cuanto a las indemnizaciones, el texto suma el lucro cesante entre los conceptos compensables. En términos generales, plantea un tope del 30% del valor del daño emergente, que podrá superarse si el expropiado acredita fehacientemente una afectación mayor.

El valor del bien se determinará tomando como referencia la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto, medida o anuncio público fehaciente vinculado con la expropiación. La indemnización se actualizará por el IPC más una tasa de interés nominal activa del Banco Nación, desde la mora hasta el pago efectivo.

Otro punto central: el Estado no podrá transferir el dominio del bien si antes no pagó la totalidad de la indemnización.

También se amplían los supuestos para promover una acción de expropiación irregular. Quedan incluidos los casos en que el Estado toma un bien sin pagar, o impone restricciones que afectan de manera sustancial y no transitoria el uso, el goce o la disposición de una propiedad, hasta producir efectos equivalentes a una expropiación.

Para la ocupación temporánea anormal de bienes privados se fijan nuevas reglas: la deberá disponer el Poder Ejecutivo Nacional, tendrá un plazo máximo de 90 días prorrogable una sola vez ante circunstancias graves y de necesidad pública —siempre que no haya alternativas menos lesivas— y no podrá reiterarse por la misma causa.

Tierras: vuelve el límite del 15% para extranjeros

La restitución de la Ley de Tierras Rurales fue la moneda de cambio que permitió avanzar con el proyecto en Diputados. El texto aprobado deja sin efecto el artículo 154 del DNU 70/2023, con el que el presidente Javier Milei había derogado esa legislación, y devuelve vigencia a la Ley 26.737, sancionada en 2011.

Esa norma fija un límite del 15% para la titularidad extranjera de tierras rurales en el territorio nacional, las provincias y los municipios. Con su restitución se revierte el cambio que el Gobierno dispuso al inicio de su gestión —y que la Justicia había congelado— y vuelven las restricciones para que personas y empresas extranjeras compren campos.

El capítulo lo empujaron durante el tratamiento en comisión sectores aliados al oficialismo, lo que marcó un giro respecto de la orientación original del Ejecutivo, que había promovido eliminar esas restricciones.

Registro de la Propiedad Inmueble: todo más digital

La iniciativa también modifica la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble, para adaptar el sistema registral a las herramientas tecnológicas actuales.

Entre los cambios aparecen la digitalización de los procedimientos, la posibilidad de presentar documentos en soporte electrónico y el uso de firma digital conforme a la normativa vigente.

El proyecto busca además incorporar sistemas que garanticen la integridad, la inalterabilidad y la trazabilidad de la información registral, con el objetivo de mejorar la seguridad jurídica y la eficiencia administrativa.

Con los cambios ya introducidos en Diputados, ahora es el Senado el que tiene la última palabra: aceptar la nueva redacción o insistir con el texto que aprobó en agosto.