La oferta de alquileres en el AMBA se multiplicó por cuatro, pero hay un dato que preocupa a los inquilinos

La cantidad de departamentos en alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires creció un 317% desde noviembre de 2023, según un informe de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés. El dato, actualizado al 25 de octubre, muestra una expansión sin precedentes de la oferta, aunque los precios no acompañan con la misma fuerza.

El relevamiento, que toma publicaciones activas en la plataforma, revela que la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 marcó un punto de inflexión para el mercado. Desde entonces, la disponibilidad de unidades creció de manera sostenida.

Alquileres: casas y departamentos, con subas dispares

En términos interanuales, los alquileres de casas en el AMBA aumentaron un 18,3%, mientras que los departamentos registraron un incremento del 17,9%. La brecha entre ambos fue de apenas 0,4 puntos porcentuales.

La comparación mensual muestra otro matiz: las casas se encarecieron un 1,2%, en tanto que los departamentos no mostraron variación en el indicador general de la región. Todos los porcentajes están expresados en pesos corrientes.

Por zona: la Ciudad lidera los aumentos

La ciudad de Buenos Aires encabezó las subas interanuales en el precio de alquiler de departamentos, con un 25,2% en octubre de 2026 frente al mismo mes del año anterior. Le siguió GBA Sur, con un 23%, luego GBA Oeste (17,3%) y GBA Norte (13,9%).

Sin embargo, en la variación mensual el sur del conurbano se llevó el primer puesto: los alquileres de departamentos subieron un 2,2% respecto de septiembre, por encima de GBA Norte (1,5%), GBA Oeste (1%) y CABA (0,8%).

El informe también desagrega por barrios y municipios. Retiro fue el barrio porteño con mayor aumento mensual en departamentos, con un 7,3%. En el conurbano, Esteban Echeverría lideró las subas tanto en casas (9,3% mensual) como en departamentos (4,8%).

Venta: departamentos en alza, casas en retroceso

El mercado de venta mostró comportamientos disímiles. En octubre de 2026, el valor de venta de los departamentos en el AMBA subió un 2,2% interanual en dólares por metro cuadrado, mientras que el de las casas apenas varió un 0,1%.

En la comparación mensual, CABA lideró los incrementos del precio de venta de departamentos (1,2%), seguida por GBA Norte (0,9%), GBA Sur (0,5%) y GBA Oeste (0,3%).

El mercado de casas, en cambio, mostró debilidad: en GBA Norte los precios de venta cayeron un 3,9% mensual y en CABA retrocedieron un 0,1%.

A nivel interanual, GBA Sur encabezó los aumentos del precio de venta de departamentos, con un 4%, seguido por GBA Norte (+3,8%) y CABA (+3,2%).

Demanda en venta: primer repunte tras dos caídas

La cantidad de contactos en publicaciones de departamentos en venta en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 11,6% interanual en septiembre de 2026, la primera variación positiva después de dos meses consecutivos de retroceso. En términos mensuales, la demanda mejoró un 1,6% respecto de agosto.

El informe advierte que habrá que seguir los próximos relevamientos para saber si esta recuperación se sostiene. El repunte coincide con el nuevo esquema de financiamiento de largo plazo para créditos hipotecarios que los bancos vienen fondeando a través de dos licitaciones, en septiembre y octubre.

Así, el mercado inmobiliario del AMBA presenta un panorama de contrastes: una oferta de alquileres que se multiplicó desde noviembre de 2023, precios que siguen subiendo en términos nominales y señales incipientes de recuperación en la demanda de propiedades en venta.