La Legislatura de La Pampa aprobó la ley que descomprime los condominios rurales: qué cambia

La Legislatura de La Pampa aprobó este jueves la denominada "Ley Poli", una norma que establece una excepción temporal a la Ley 468 y habilita el fraccionamiento de inmuebles rurales por debajo de la Unidad Económica Agraria (UEA). Se estima que la mitad de las 22 mil parcelas de la provincia están en condominio, por lo que cientos de ruralistas podrán resolver la situación jurídica de sus campos.

La iniciativa original fue presentada por el diputado radical Hipólito "Poli" Altolaguirre y durante el tratamiento legislativo se incorporaron otros tres proyectos. El dictamen aprobado unificó las cuatro iniciativas y estableció un régimen excepcional de cinco años para casos vinculados con condominios rurales y procesos sucesorios.

El proyecto 305/24, de la UCR, fue presentado por Altolaguirre, Agustín Aguilar, Sergio Pregno, Javier Torroba, Gisela Cuadrado, Romina Mota y Andrea Valderrama Calvo. El 308/24, del Frejupa, tuvo como autores a Carolina Giussi, Patricia George, Silvia Larreta, Noelia Sosa, César Montes de Oca, Daniel Lovera y Hernán Pérez Araujo. El 311/24, también del Frejupa, fue presentado por Federico Ortiz. Y el 318/24, del bloque PRO-MID, fue impulsado por Laura Trapaglia, Celeste Rivas, María Laura Viara, Enrique Juan, Lucas Lazaric y Matías Traba.

Aunque los cuatro proyectos tenían diferencias, coincidieron en la necesidad de revisar una normativa que regula desde hace décadas las superficies mínimas de los predios rurales. Solo el bloque de Comunidad Organizada votó en contra del dictamen.

¿Qué cambia con la nueva ley?

La norma exceptúa de la prohibición de la Ley 468 a los inmuebles rurales que, a la fecha de promulgación, estén inscriptos en condominio o respecto de los cuales exista un proceso sucesorio iniciado, o que se inicie, del que derive una adjudicación en condominio.

Para acceder a la excepción, la presentación administrativa deberá realizarse durante la vigencia de la ley y, cuando corresponda, acompañarse la declaratoria de herederos. El régimen tendrá una duración de cinco años desde la promulgación.

El texto atiende una situación habitual: cuando un inmueble pasa de una generación a otra y varios herederos quedan como copropietarios, pero la legislación vigente impide dividir físicamente el campo porque las parcelas resultantes quedarían por debajo de la superficie mínima de la zona.

La Ley 468 data de 1973. Los impulsores de la reforma sostienen que desde entonces cambiaron las condiciones de producción agrícola y ganadera por la incorporación de tecnología, las modificaciones en los regímenes de lluvias y los nuevos sistemas de producción. Altolaguirre planteó que esos cambios también modificaron las características de las explotaciones y de las familias rurales.

Uno de los problemas señalados es que la prohibición de subdividir puede dejar a pequeños productores en condominio permanente, con dificultades para disponer de su parte del inmueble y para resolver cuestiones vinculadas con la explotación y las obligaciones fiscales. El proyecto original advertía además que la falta de partidas individualizadas podía complicar el pago del Impuesto Inmobiliario Rural.

Un piso del 10% y límites al acceso

La excepción no habilita una subdivisión sin límites. El artículo 2 establece que ninguna de las parcelas resultantes podrá tener una superficie inferior al 10% de las magnitudes base fijadas en el artículo 2 de la Ley 468.

La autoridad de aplicación solo podrá exigir, bajo pena de nulidad, tres condiciones: el consentimiento de todos los copropietarios, el correspondiente plano de mensura y el cumplimiento de la superficie mínima fijada por la nueva legislación.

Otro de los límites está relacionado con los accesos. La Dirección General de Catastro deberá considerar el trazado existente de las rutas nacionales, provinciales y caminos de la red terciaria, y no podrá autorizar fraccionamientos si las parcelas no tienen salida franca a caminos existentes. La única excepción será la constitución voluntaria de una servidumbre de paso hacia un camino existente, siempre que exista conformidad del propietario del fundo sirviente.

Durante el debate, Altolaguirre remarcó que el acceso a las parcelas es uno de los puntos que deben quedar resueltos y señaló que también deberán respetarse las demás normas vigentes, entre ellas la legislación de bosques y las disposiciones vinculadas con la autonomía municipal.

El debate y el Observatorio

Altolaguirre sostuvo que el régimen excepcional debía servir como respuesta transitoria a los problemas actuales, pero aclaró que el objetivo de fondo es avanzar hacia una modificación integral de la Ley 468. En su proyecto original había planteado una excepción por dos años y una reducción de las unidades económicas para sectores de la zona núcleo productiva; la propuesta que llegó al recinto quedó transformada en un régimen de cinco años con un piso del 10%.

Desde el Frejupa, Federico Ortiz García defendió una solución similar para los condominios rurales. Explicó que el objetivo es que quienes comparten un inmueble puedan optar por una partición en especie cuando las parcelas resultantes no alcanzan la unidad económica prevista, y sostuvo que el concepto actual de unidad económica no refleja las condiciones productivas y sociales de la actualidad.

Ortiz también señaló que el problema puede generar conflictos entre copropietarios. El ejemplo planteado durante el debate fue el de un productor que quiere continuar con la explotación mientras otro condómino reclama la división y no existe capacidad económica para comprar su parte. En esos casos, la imposibilidad de dividir puede terminar con la salida de alguno de los productores del inmueble.

El artículo 7 obliga al Poder Ejecutivo a crear, durante la vigencia de la ley, un Observatorio de la Unidad Económica Agraria, que estudiará y seguirá los efectos de la excepción y elaborará una propuesta de nuevas magnitudes base para La Pampa. Ortiz sostuvo que el observatorio permitirá monitorear la aplicación de la ley y estudiar nuevos parámetros a partir de la experiencia local y de otros modelos.

La reforma también tuvo observaciones del sector agropecuario. En los plenarios de comisiones participaron representantes del Colegio de Escribanos, Colegio de Agrimensores, Federación Agraria Argentina, Asociación Agrícola Ganadera y Colegio de Ingenieros Agrónomos, entre otras instituciones. El Colegio de Agrimensores respaldó la necesidad de adecuar la legislación a las condiciones actuales.

La Sociedad Rural, en cambio, respaldó la actualización de las unidades económicas pero planteó reparos respecto del carácter temporal del régimen. Juan Cruz Cabral sostuvo que el problema de los condominios no desaparecerá en cinco años y reclamó una solución de mayor duración. La entidad también pidió que las superficies mínimas queden fijadas de manera clara y objetiva para evitar criterios discrecionales.

El dictamen que llegó al recinto había sido firmado el 8 de septiembre de 2026 por las comisiones de Asuntos Agrarios, Turismo, Industria, Obras y Servicios Públicos; Legislación General, Cultura y Educación y Asuntos Municipales; y Hacienda y Presupuesto. El despacho obtuvo mayoría, mientras que la minoría resolvió fijar su posición en el recinto.