Heredar una casa entre hermanos: qué dice la ley si uno vive ahí y no quiere vender

Cuando fallecen los progenitores, además del duelo, arranca un engranaje de trámites legales y decisiones patrimoniales que suele poner a prueba los lazos familiares. El escenario más común: varios hermanos que pasan a ser coherederos de la casa familiar y no saben qué pueden hacer con ella.

¿Quién puede habitarla? ¿Se le puede cobrar un alquiler al hermano que vive ahí? ¿Qué ocurre si uno se niega a vender? ¿Es posible ceder la propia parte? Estas son algunas de las preguntas que intenta responder el marco legal vigente en la Argentina, a la luz del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN).

La indivisión hereditaria: de quién es la casa

Desde el momento exacto del fallecimiento, los herederos adquieren la posesión de la herencia de pleno derecho. En términos prácticos, desde el minuto siguiente al deceso, los hijos son dueños de los bienes y también responsables de las deudas del fallecido.

Pero esa inmediatez en los hechos requiere de un proceso judicial que determine quiénes son formalmente los herederos. Recién después, ellos podrán acordar ante el juez o ante un escribano quién quedará como titular de los bienes de la herencia, entre ellos la casa familiar. Pueden ser todos los herederos declarados, algunos o solo uno.

Durante todo ese período, que va desde la muerte del progenitor hasta la división de la herencia, se configura lo que en derecho se conoce como estado de indivisión hereditaria. Es una situación transitoria en la que los bienes se tratan en conjunto, sin individualidad, y cualquier decisión que se tome afecta a todos los herederos.

Mientras dura la indivisión, cada heredero es titular de una porción ideal o alícuota de toda la herencia. Por ejemplo, si son tres hermanos, un tercio indiviso cada uno. Ninguno es dueño exclusivo de un bien, ni siquiera de una habitación o del patio de la casa familiar. Las decisiones extraordinarias, como vender el inmueble, gravarlo con una hipoteca o alquilarlo a terceros, exigen la unanimidad de los coherederos. Y si no hay testamento que disponga mejoras, todos heredan en partes iguales.

Los pasos del proceso sucesorio

Para poder disponer formalmente del inmueble, ya sea venderlo, escriturarlo a nombre de un solo heredero o dividirlo, es obligatorio iniciar el proceso sucesorio ante el juez del último domicilio del causante.

El primer paso es la apertura del sucesorio, que implica presentar las partidas de defunción y nacimiento con patrocinio letrado. Luego se publican edictos en el Boletín Oficial, una convocatoria pública a herederos y acreedores que cumple con el requisito de citación a terceros interesados.

Después viene la declaratoria de herederos, la resolución judicial que reconoce formalmente quiénes son los sucesores y los habilita para disponer de los inmuebles. Sigue la identificación de la herencia, donde se denuncian los bienes del causante: cuentas bancarias, créditos, inmuebles, automóviles. En esta etapa se determina el valor económico de cada bien y se regulan los honorarios de abogados y los gastos de justicia.

La etapa final es la partición e inscripción, que asigna los bienes a cada heredero y pone fin a la indivisión. La venta conjunta de todos los herederos a un tercero funciona como una partición indirecta y también cierra el proceso.

Conflictos frecuentes y qué dice la ley

Uno de los casos más habituales es que solo uno de los hermanos viva en la casa familiar, ya sea porque residía con los padres o porque se instaló después del fallecimiento. En ese escenario, la ley establece algunas pautas claras.

Según el artículo 2328 del CCCN, cualquier coheredero puede usar y gozar del bien, siempre que no impida el uso equivalente a los demás y respete el destino de la propiedad. Pero el uso exclusivo no es gratuito si los demás se oponen: los hermanos excluidos tienen derecho a exigir, judicial o extrajudicialmente, una indemnización proporcional a su cuota parte, equivalente a un valor locativo de mercado.

Además, quien ocupa el inmueble debe hacerse cargo de los servicios y gastos ordinarios de conservación y mantenimiento. Las mejoras necesarias y los impuestos que gravan la propiedad, como el impuesto inmobiliario provincial o las tasas municipales, se distribuyen en proporción a cada cuota hereditaria.

Otro conflicto típico surge cuando la mayoría quiere vender pero uno se opone. Nadie está obligado a vender, así que si no hay acuerdo unánime y no se concreta una venta particular, se puede recurrir a la venta judicial. Si el inmueble no admite división en especie, el juez ordenará una subasta pública, una alternativa que suele depreciar el valor real de mercado y generar mayores costos procesales.

Cómo salir de la indivisión

Existen varias vías para resolver la indivisión hereditaria. La primera es el acuerdo privado de partición: si todos los herederos son capaces y están de acuerdo, la ley les da absoluta libertad para dividir la herencia como mejor les convenga, mediante escritura pública o con la homologación del acuerdo firmado ante el juez.

Las opciones son variadas: adjudicar la casa a uno de los hermanos, que compense a los demás con dinero u otros bienes; adjudicarla sin compensación; que algunos hermanos la reciban en condominio; o posponer la decisión sobre la casa y acordar solo sobre otros bienes.

Otra alternativa es la venta por tracto abreviado. Una vez dictada la declaratoria de herederos, no hace falta inscribir la casa primero a nombre de todos los hermanos para después transferirla. El escribano puede instrumentar la venta directamente de los herederos al comprador, en un solo acto escriturario, lo que ahorra costos y tiempos registrales.

También existe la cesión de derechos hereditarios. Si un coheredero quiere desentenderse del trámite o necesita liquidez, puede ceder su porción indivisa a otro hermano o a un tercero. Esta operación involucra el porcentaje que le corresponde en toda la herencia, no un bien determinado, y solo puede hacerse entre el fallecimiento y la partición. Puede ser onerosa o gratuita, pero siempre debe formalizarse en escritura pública.

Recomendaciones para evitar litigios

Los especialistas sugieren priorizar la mediación previa antes de judicializar un desacuerdo por el valor del inmueble o el uso del espacio. Las instancias de mediación prejudicial permiten fijar tasaciones conjuntas con inmobiliarias matriculadas y pactar plazos razonables de desocupación o venta.

Si un coheredero ejerce el uso exclusivo sin voluntad de diálogo, conviene formalizar la intimación por medio fehaciente para el pago del canon locativo, evitando que se consolide un uso gratuito indefinido.

Por último, el asesoramiento jurídico-notarial temprano es clave. Consultar a un escribano de confianza al inicio del trámite clarifica las opciones disponibles, los costos reales, sellados e impuestos locales, y evita sorpresas que puedan trabar la finalización del expediente judicial.