En el Valle Medio ya se construye a todo ritmo: el barrio donde el metro cuadrado cuesta menos de la mitad que en el centro

Choele Choel, Luis Beltrán y Lamarque muestran dinámicas de crecimiento muy distintas, con la vivienda como principal destino de las obras y una expansión urbana que avanza más rápido que las redes de servicios. Los registros municipales de 2025 y 2026 permiten ver cuánto se construye, dónde y a qué precio se consiguen los terrenos.

El desarrollo de Vaca Muerta y la exportación de petróleo y gas están reconfigurando el mapa productivo de la Patagonia. En ese contexto, el Valle Medio busca un lugar en la cadena de servicios, logística y empleo, con un punto de partida propio: el potencial agropecuario de Negro Muerto, la incorporación de tierras a la producción y las obras de conectividad. Ese horizonte impacta de lleno en la demanda de viviendas, terrenos y servicios.

Cuánto creció la población en cada ciudad

Entre los censos de 2010 y 2022, las tres localidades más pobladas de la región mostraron ritmos dispares. Luis Beltrán fue la que más creció: un 44,3%, al pasar de 5.603 a 8.087 habitantes. Choele Choel, la ciudad más grande del Valle Medio, avanzó un 27,7% y llegó a 13.588 personas, frente a las 10.642 del censo anterior. Lamarque sumó un 18,6% y alcanzó los 9.949 habitantes, contra los 8.387 de 2010.

Esos números sirven como referencia para dimensionar las necesidades habitacionales. En las tres localidades, la actividad constructiva tiene diferencias de volumen y de destino: mandan las viviendas y, más atrás, aparecen los locales comerciales y los depósitos. La apertura de loteos agrega otra dimensión a la expansión urbana.

Choele Choel: viviendas, conjuntos y depósitos

En Choele Choel, los registros municipales contabilizaron 7.908 metros cuadrados de nuevas construcciones durante 2025. De ese total, 5.094 metros cuadrados (64,4%) fueron para viviendas y conjuntos habitacionales, mientras que 2.813 se repartieron entre locales comerciales y depósitos (35,6%).

En 2026, la superficie declarada hasta la fecha del relevamiento llegó a 4.157 metros cuadrados: 2.651 para viviendas y conjuntos (63,8%) y 1.506 para locales comerciales y depósitos (36,2%). El acumulado representa el 52,6% de todo lo registrado en 2025.

En cuanto a los permisos, se registraron 53 en 2025 y 22 en 2026, hasta el momento del relevamiento. La vivienda unifamiliar lidera los tipos de construcción, seguida por locales comerciales, departamentos y depósitos. Los barrios Las Bardas y Don Bosco aparecen entre los sectores con mayor concentración de obras nuevas.

Desde el municipio explicaron que la diferencia en los metros cuadrados declarados puede estar vinculada con la cantidad de proyectos visados el año anterior. En 2025 se aprobaron más conjuntos habitacionales que hoy están en ejecución, destinados sobre todo a estudiantes que llegan de otras localidades y a empresas que necesitan alojar a sus empleados.

También advirtieron que los registros no reflejan toda la actividad constructiva de la ciudad. Muchas viviendas se construyen sin presentar documentación municipal porque no intervienen profesionales, lo que dificulta su seguimiento. En cambio, los locales comerciales y los conjuntos habitacionales necesitan habilitaciones para poder venderse o alquilarse, por lo que su actividad es más fácil de registrar.

Luis Beltrán: más barrios y servicios que no siempre acompañan

En Luis Beltrán, los registros municipales muestran que durante 2025 se declararon 1.731 metros cuadrados de nuevas construcciones residenciales y 1.312 metros cuadrados de locales comerciales. En 2026, los valores informados fueron de 1.135 metros cuadrados residenciales y 468 de locales comerciales.

El municipio también contabiliza las viviendas empadronadas, una categoría que abarca propiedades que ya existían pero fueron incorporadas al registro municipal. No son necesariamente obras nuevas, sino superficies declaradas dentro de ese padrón: 1.779 metros cuadrados en 2025 y 1.121 en 2026.

Desde el área técnica de la Municipalidad de Luis Beltrán señalaron que la expansión urbana se refleja en la apertura de nuevos barrios y el fraccionamiento de tierras públicas y privadas. Sin embargo, advirtieron que la demanda de terrenos no siempre estuvo acompañada por una planificación integral y que las redes de servicios básicos tienen limitaciones para abastecer algunas nuevas urbanizaciones.

Lamarque: escala menor y una mirada distinta del crecimiento

Lamarque presenta una escala más acotada. El municipio informó 228 metros cuadrados de obras finalizadas en 2025: 205 correspondieron a infraestructura religiosa y 23 a la ampliación de una vivienda existente. Durante 2026 se registraron otros 298 metros cuadrados en construcción, repartidos entre un local comercial de 205 metros cuadrados y una vivienda unifamiliar de 93. En total, se contabilizaron cinco permisos entre ambos períodos.

Según explicaron desde el municipio, las obras se ubican principalmente en el ingreso a la localidad, donde hay nuevos loteos, y en el centro comercial. Los datos permiten identificar proyectos residenciales y comerciales, aunque el volumen registrado es más acotado que el de las otras ciudades relevadas.

Para el arquitecto y coordinador de Planificación y Desarrollo Urbano de Lamarque, Emir Zuain, el crecimiento no debe traducirse únicamente en la apertura de nuevos barrios. “Muchas veces, la respuesta al crecimiento se asocia directamente con la apertura de nuevos loteos y la expansión de la ciudad, pero también existe una oportunidad en consolidar los sectores ya urbanizados, recuperar terrenos vacantes o en desuso”, sostuvo el funcionario.

Zuain advirtió además que la expansión debe acompañarse con infraestructura, servicios y espacios públicos. “No se trata de dejar de crecer, sino de hacerlo de manera más inteligente, equilibrando la incorporación de nuevas tierras con la consolidación de la ciudad existente”, afirmó.

Vaca Muerta, Negro Muerto y el desarrollo regional

Para el intendente de Choele Choel, Diego Ramello, el Valle Medio atraviesa una oportunidad que podría modificar su perfil productivo y urbano. “Lo veo con optimismo y, también, con los pies sobre la tierra. El Valle Medio se enfrenta hoy a un objetivo concreto que durante mucho tiempo estuvo ausente: está ante una oportunidad real de crecer, y está en nosotros no desperdiciarla”, sostuvo.

El jefe comunal planteó que el crecimiento debe traducirse en desarrollo planificado y sostenible, más allá del movimiento económico o de la cantidad de obras. “Crecer no es solo que haya más obra o más movimiento (…). Es que ese crecimiento esté ordenado, planificado, que sea sostenible y llegue a todos los vecinos”, afirmó.

Ramello vinculó ese horizonte con la transformación productiva de la Patagonia y la posibilidad de que la región se integre a nuevas cadenas de actividad. “El impulso de Vaca Muerta y la exportación de petróleo y gas están transformando el mapa productivo de la Patagonia, y el Valle Medio tiene que encontrar su lugar en esa cadena de servicios, logística y empleo”, sostuvo.

En particular, destacó el potencial de Negro Muerto y de las tierras ubicadas a lo largo del río que todavía no están plenamente incorporadas a la producción, donde la electrificación podría ampliar las posibilidades de desarrollo. En esa línea, Río Negro cuenta con un financiamiento del BID de US$ 80 millones, más US$ 5 millones de aporte provincial, para ampliar y mejorar la infraestructura eléctrica y de riego rural. El programa incluye obras para incorporar nuevas tierras a la producción, entre ellas una red eléctrica en Negro Muerto.

La conectividad también forma parte de las condiciones que, según el intendente, necesita la región para aprovechar esas oportunidades. Ramello puso el foco en las rutas nacionales 22 y 151 y en las obras viales previstas. “No hay desarrollo posible sin rutas seguras”, señaló.

El mandatario consideró además que Choele Choel puede consolidarse como un centro administrativo para el Valle Medio, con mayor capacidad para resolver las necesidades regionales. Entre las herramientas para acompañar ese proceso mencionó el acceso al suelo, la infraestructura, el ordenamiento de las cuentas públicas y la presencia de la Universidad Nacional de Río Negro.

Sobre los próximos pasos, Ramello puso el foco en la continuidad de las políticas y la coordinación entre los distintos sectores. “El Valle Medio tiene con qué. Lo que corresponde ahora es sostener el rumbo, dar continuidad a todo lo bueno que hicimos y seguir trabajando en conjunto entre municipios, Provincia y sector privado, con la meta de una región cada vez más autónoma y con capacidad de decidir y resolver por sí misma. Y a no perder esta maravillosa oportunidad”, afirmó.

¿Cuánto sale el metro cuadrado en Choele Choel?

Los precios de referencia por metro cuadrado, en dólares, muestran una brecha marcada entre el centro y los barrios más alejados. En el Centro se consiguen valores de entre US$ 125 y US$ 150, con operaciones puntuales registradas a US$ 80 por metro cuadrado en oportunidades de compra.

Las Mercedes se ubica en un rango de US$ 65 a US$ 80; Almafuerte, entre US$ 55 y US$ 75; Don Bosco, entre US$ 40 y US$ 50; Villa Unión Norte, entre US$ 40 y US$ 45; Las Bardas, entre US$ 35 y US$ 45; Maldonado, entre US$ 30 y US$ 47; Universitario, entre US$ 30 y US$ 45; y Villa Unión Sur, entre US$ 25 y US$ 35.

Los valores se consensuaron a partir de tasaciones, reservas y ventas. Las diferencias dentro de un mismo barrio dependen de la ubicación del terreno, el entorno y los servicios disponibles. La fuente es Natalia Ferrarino, Romina Galván y Silvana Gordon.