El proyecto de 10 torres en avenida Perón que avanza con 82 cocheras de menos

El desembarco de Castillo SACIFIA en avenida Perón y Bascary, con diez torres y 252 departamentos, consiguió el visto bueno inicial del municipio pese a que el expediente arrastraba tres observaciones técnicas sin resolver: 1.715 metros cuadrados de espacios verdes públicos que faltaban, 82 cocheras y un cerramiento continuo de más de 241 metros sobre Bascary.

La evaluación favorable se otorgó en septiembre con el respaldo del Ejecutivo de Pablo Macchiarola y el voto de desempate de Javier Jantus, presidente del Concejo Deliberante. El nudo del debate es simple: se dio luz verde inicial a una propuesta que todavía no cumplía con todas las exigencias que habían marcado las áreas intervinientes.

El verde que no cierra

El primer faltante aparece en la superficie que debe cederse para espacios verdes públicos. Sobre una superficie útil de 133.454 metros cuadrados, el cálculo del expediente fijó una obligación de unos 16.014 metros cuadrados. La propuesta de Castillo contemplaba 14.299, con una diferencia de 1.715 metros cuadrados.

El Código de Ordenamiento Urbano, aprobado por la Ordenanza 2517, establece en sus artículos 59 y 60 una cesión del 12% de la superficie útil para loteos y conjuntos inmobiliarios de más de 100.000 metros cuadrados. La diferencia representa alrededor del 10,7% de la cesión exigida. No se trata de jardines internos del complejo, sino de terrenos destinados al uso público.

Estacionamiento: la cuenta que no da

El segundo incumplimiento está en las cocheras para las viviendas. El cálculo técnico determinó que correspondían 434 módulos, mientras que el diseño presentó 400 en subsuelo: faltaban 34 lugares.

El artículo 260 del Código exige, para viviendas colectivas, un lugar de estacionamiento cada 60 metros cuadrados de construcción y una cochera adicional de cortesía cada tres viviendas en los conjuntos alcanzados. Para los 252 departamentos, la exigencia de cortesía asciende a 84 espacios. El proyecto contemplaba 36, por lo que el déficit era de 48 cocheras, equivalente al 57,1% de lo requerido en esa categoría.

La suma de ambos faltantes arroja 82 espacios pendientes de incorporar: el expediente contabilizó una necesidad de 518 lugares y una propuesta de 436. El área municipal de Tránsito advirtió sobre el flujo vehicular que podría generar el desarrollo y la necesidad de cumplir con los estacionamientos reglamentarios.

El cerramiento sobre Bascary

La tercera observación se concentra en el cerramiento de 241,61 metros sobre Bascary, previsto para la manzana M02. El diseño combina un perímetro continuo, acceso controlado y circulación interna. Las comisiones señalaron que esa configuración podría funcionar como un conjunto cerrado y generar un frente ciego hacia la calle.

El artículo 40, inciso 2, exige que los conjuntos inmobiliarios abran lotes hacia las vías públicas para evitar frentes cerrados continuos. Su aplicación al sector observado depende del encuadre urbanístico del desarrollo. Además, el artículo 192 exige un 50% de transparencia en los cerramientos frontales residenciales comprendidos en esa disposición.

Por eso, la longitud del cerramiento, por sí sola, no demuestra una infracción. Es necesario determinar la categoría del emprendimiento y las características del cerco. Lo que surge de la información aportada es una observación expresa y una recomendación de modificar el diseño para evitar una barrera continua.

Agua, cloacas y lluvia: la otra discusión

El abastecimiento de agua potable, el saneamiento cloacal y los desagües pluviales constituyen otro eje del debate. Concejales opositores cuestionaron que un desarrollo de esta escala avanzara sin que estuviera suficientemente acreditada la capacidad de los servicios para absorber la demanda.

En este punto, el artículo 43 contempla que las urbanizaciones de al menos 2.500 metros cuadrados tramiten las factibilidades de servicios, mitigación de inundaciones y aptitud ambiental después de obtener la factibilidad urbanística. Su presentación posterior, por sí misma, no acredita una violación del procedimiento.

Oficialismo y oposición, cara a cara

El concejal oficialista Mauricio Argiró defendió el aval como una instancia preliminar y sostuvo que la empresa debía ajustar el proyecto al Código antes de obtener las autorizaciones siguientes. Desde la oposición, Álvaro Apud cuestionó que se hubiera emitido una factibilidad favorable con observaciones pendientes y reclamó una propuesta que cumpliera previamente con las exigencias.