El Parque de la Cabecera avanza a la licitación: el dato que define si hay inversores

El megaproyecto para urbanizar el parque de la Cabecera del puente Rosario-Victoria dejó atrás la etapa de consultas y ahora entra en la recta final antes de salir a buscar quién lo desarrolle. La Provincia trabaja en dos frentes simultáneos: la redacción definitiva de los pliegos y la reubicación de las familias que ocupan terrenos clave.

Según fuentes de la administración de Maximiliano Pullaro, la intención es lanzar la licitación durante el verano. Pero hay una convicción que atraviesa todo el proceso: ningún inversor va a avanzar mientras la liberación total de las tierras no esté, al menos, encaminada.

Interés concreto y propuestas sobre la mesa

La apertura de los pliegos a consulta dejó conformes a los funcionarios. Hubo, según fuentes oficiales, interés concreto de grupos empresarios de primera línea nacional. Y al menos uno de ellos no se limitó a pedir información: hizo planteos sobre el modelo económico, los usos previstos y la forma de computar las inversiones que puedan agregar valor al conjunto.

Eso obliga a una segunda tarea: determinar cuáles de esas propuestas pueden incorporarse a los pliegos definitivos sin desnaturalizar el masterplan original. El borrador presentado en mayo había sido pensado justamente como un testeo del mercado antes de la licitación.

El desarrollo contempla unas 35 hectáreas en la cabecera del puente, viviendas, áreas comerciales y educativas, espacios verdes, nuevas calles y servicios, una rambla pública sobre el Paraná y un gran espacio cultural y de eventos. Una ciudad entre dos ciudades, Rosario y Granadero Baigorria, con hasta 360 mil metros cuadrados construibles y capacidad para albergar a unas 15 mil personas.

Un negocio que exige espalda financiera

El modelo supone una inversión inicial muy fuerte del privado. La Provincia aporta tierras públicas de enorme valor y el desarrollador que gane la licitación obtiene el derecho a construir y comercializar viviendas, comercios, oficinas y otros usos rentables. Pero a cambio debe ejecutar buena parte de la infraestructura que hará posible el nuevo distrito: calles, redes de servicios, parques, rambla y paseo costero, además del espacio cultural y de eventos.

Es decir, antes de empezar a capturar rentabilidad inmobiliaria tendrá que financiar una parte sustancial de la urbanización pública. Por eso se necesita un inversor con mucha espalda, de los principales del país, probablemente asociado con un grupo local.

En ese sentido, este medio consultó a los referentes de dos empresas constructoras rosarinas que suelen participar de este tipo de proyectos. Ambos admitieron no solo interés, sino que también iniciaron contactos con las firmas nacionales que liderarían consorcios oferentes. "Nosotros estamos para sumar, no podríamos afrontar el proyecto solos", comentó uno de ellos.

El perfil educativo que buscan potenciar

Uno de los aspectos sobre los que aparecieron propuestas concretas es el perfil educativo del futuro distrito. Desde el diseño del masterplan se reservaron sectores para la radicación de instituciones educativas y universidades. La lógica es que el parque de la Cabecera no se transforme solamente en un gran negocio residencial, sino en un sector con actividad durante todo el día.

Según pudo saber este medio, hay universidades privadas de alcance nacional que analizan la posibilidad de desembarcar en Rosario. El gobierno evalúa que los pliegos tengan mecanismos para valorar especialmente a los desarrolladores que consigan incorporar ese tipo de instituciones al proyecto.

La lógica que se analiza es amplia: un desarrollador podría construir una sede universitaria llave en mano y sumar, alrededor de ella, residencias o una villa para estudiantes, espacios de coworking, gimnasios, gastronomía y otros servicios. Ese conjunto, entienden en la Provincia, tendría capacidad para generar actividad permanente y evitar que el futuro distrito sea exclusivamente residencial.

El esquema guarda similitudes con el Parque de la Innovación de la ciudad de Buenos Aires, uno de los modelos que el gobierno santafesino estudió para elaborar su proyecto. Allí conviven universidades, investigación, empresas, viviendas, comercios y espacios públicos.

El transporte metropolitano, una pieza que cambia la ecuación

Otro elemento que hace un año no estaba en el debate público y que ahora aparece como una pieza capaz de mejorar la ecuación del parque de la Cabecera es el proyecto de transporte metropolitano eléctrico. La Provincia trabaja desde comienzos de año en un sistema que tendría a Rosario como columna vertebral y conexiones hacia Granadero Baigorria, Villa Gobernador Gálvez, Funes y Pérez.

En agosto se conoció además una primera iniciativa privada para el corredor Baigorria-Rosario-Villa Gobernador Gálvez, basada en vehículos eléctricos articulados que circularían sobre neumáticos por carriles propios y serían guiados electrónicamente, sin necesidad de vías ferroviarias tradicionales.

La conexión hacia Granadero Baigorria es especialmente relevante para el parque de la Cabecera, cuyo desarrollo principal se realizará justamente en esa jurisdicción. En los despachos oficiales creen que no es lo mismo ofrecer a un inversor un nuevo barrio al que solo se llega en automóvil que un distrito integrado a un sistema moderno de transporte masivo. La mejora de la conectividad, por lo tanto, empieza a formar parte de las variables que pueden aumentar el atractivo económico del emprendimiento.

El Remanso Valerio, primero las obras y los traslados

Mientras se terminan de definir los pliegos, el Estado ya trabaja sobre uno de los sectores más complejos del proyecto: la mejora de la infraestructura urbana en el Remanso Valerio. La Provincia puso en marcha allí obras de cloacas, agua potable, alumbrado, desagües, apertura de calles y reparación de viviendas, además de la recuperación de la plaza del Cristo de las Redes. La inversión informada para esos trabajos supera los 4.600 millones de pesos.

Uno de los puntos sobre los que se avanzó es la relocalización de unas 20 familias que viven en sectores ubicados sobre la barranca o sobre futuras trazas viales del Remanso Valerio. Se adquirieron cerca de una veintena de viviendas que presentaban riesgo estructural y las familias que las ocupaban fueron trasladadas a casas construidas por la Provincia.

Pero acaso lo más delicado sea el traslado, aún pendiente, de unas 160 familias que ocupan terrenos ubicados en dos áreas por encima del Remanso Valerio. Fuentes empresarias del sector de la construcción consideran esa reubicación imprescindible para que alguien se decida a realizar la inversión millonaria que requiere todo el proyecto.

En ese sentido, se baraja la posibilidad de construir viviendas para esas personas en un sector cercano a la futura Estación Policial Norte, que se levanta en el área de avenida Circunvalación y la autopista Rosario-Santa Fe, en Villa Olímpica.

Los tiempos y la incertidumbre macroeconómica

En el gobierno admiten que los tiempos iniciales se fueron corriendo. La razón no es solamente técnica. Un desarrollo de esta magnitud depende de condiciones macroeconómicas que la Provincia no controla: acceso al crédito, tasas de interés, riesgo país y previsibilidad para inversiones cuyo recupero se mide en muchos años. Por eso, la consigna interna es avanzar y tener todo preparado, pero sin forzar el escenario.

El dato que permite cierto optimismo es que, aun cuando las perspectivas económicas están rodeadas de incertidumbre, hay más de un grupo interesado. La etapa de apertura de pliegos sirvió, dicen las fuentes consultadas, para comprobar que el proyecto no quedó limitado a renders y documentos oficiales, sino que entró efectivamente en el radar de desarrolladores con capacidad económica para encararlo.

Un Museo de la Paz en el espacio cultural junto al río

Entre las ideas que aparecieron en las conversaciones con potenciales inversores hay una vinculada al perfil del gran espacio cultural previsto junto al río. El masterplan nunca cerró completamente el contenido de ese edificio. El borrador lo denomina Centro Multiespacio de Eventos y Experiencias o Centro de Innovación Cultural y deja margen para propuestas culturales, tecnológicas, recreativas, deportivas y feriales. También contempla un auditorio exterior para unas 20 mil personas y un espacio cubierto multipropósito.

Ahora se analiza incorporar allí un Museo de la Paz. El planteo, dicen desde la Provincia, partió de algunos de los inversores porteños que manifestaron interés. La idea es que sea un espacio con una mirada universal e histórica sobre la paz, los genocidios, la convivencia y los conflictos humanos.

El plan encaja con otra de las premisas que la Provincia pretende mantener en esta nueva etapa: que el espacio cultural no sea un edificio que cobre vida solamente cuando haya un espectáculo o un congreso, sino un polo capaz de generar movimiento cotidiano y convertirse en uno de los atractivos del futuro parque de la Cabecera.