El lote que sale $3.900 y el que llega a US$100.000: qué hay detrás de cada precio en San Juan

Comprar un terreno para levantar la casa propia sigue siendo el anhelo de muchas familias sanjuaninas, pero el bolsillo y la falta de financiación convierten ese sueño en un rompecabezas. En la provincia los valores publicados cambian radicalmente según el departamento, los metros cuadrados y los servicios: hay lotes por menos de US$4.000 en Rawson y otros que superan los US$20.000 en puntos estratégicos de Capital.

El contexto no ayuda. Desde que arrancó 2026, el sector inmobiliario acumula una caída sostenida por la pérdida de poder adquisitivo. La Federación Inmobiliaria de la República Argentina informó que entre julio y septiembre las ventas de inmuebles cayeron 1,34% frente al trimestre anterior, tramo que ya venía de una baja de 2,21% respecto de los primeros tres meses del año.

Esteban Costela, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan, confirmó ese panorama: en el último semestre la venta de lotes viene «decayendo bastante», aunque aclaró que la provincia no cuenta con una estadística precisa para medir el fenómeno.

Cuánto sale un lote en el Gran San Juan

Para tener un precio de referencia, Costela explicó que un terreno de 300 m² en zonas urbanizadas de Santa Lucía, Rivadavia y Capital arranca en US$15.000 y puede trepar hasta los US$100.000, siempre según la ubicación y otros factores. En Rawson y Chimbas, en cambio, aparecen opciones más económicas.

El relevamiento de Diario 13 en la plataforma «Compra en San Juan», la más usada en la provincia para conectar vendedores con interesados, permite ver esas diferencias. Los valores corresponden a publicaciones consultadas a fines de octubre y son precios pedidos por los vendedores, no necesariamente los montos finales de cada operación.

Santa Lucía. En barrio Altamira, en Santiago Derqui y Tomás Edison, un lote de 300 m² se ofrece por $22.000.000, unos US$14.150 al blue de $1.555. En Richet Zapata, sobre Cordillera de los Andes, otro terreno de igual superficie está publicado a US$12.000.

Rivadavia. En el Complejo La Perla, en Coll y Rastreador Calívar, un terreno de 402 m² sale US$14.000. Sobre Pellegrini, cerca de Alfiles y el camping de UDAP, hay un lote de 600 m² por US$12.000.

Capital. En Concepción, sobre Correa a metros de Mendoza, un lote de 400 m² se publica a US$13.000. En barrio Asunción, en la zona del Híper Libertad, un terreno de 300 m² con servicios cuesta US$20.000. Y en Pasaje Caseros, cerca de Fray Mamerto Esquiú y Güemes, uno de 203 m² se ofrece por US$17.000.

Rawson. Acá aparecen los valores más bajos del relevamiento: un terreno de 400 m² sobre Alfonso XIII, antes de calle 14, está publicado a US$3.900, y un lote semicerrado de 300 m² con agua y luz, en calle 11 y América, se ofrece por US$5.150.

Chimbas. En calle Salta, un terreno de 300 m² cuesta US$10.000. En Villa Morrone 12, otro de 400 m² está publicado a $16.000.000, unos US$10.000.

El mapa deja una conclusión clara: no existe un precio único. Dos lotes de dimensiones parecidas pueden tener diferencias enormes según el barrio, la infraestructura y las condiciones del terreno.

Por qué se frenó la venta de terrenos

Más allá de los valores, el problema de fondo es la demanda. Costela señaló que la falta de créditos accesibles para construir y el encarecimiento de la obra complican que los compradores se decidan a adquirir un lote.

También advirtió que el crédito hipotecario disponible se orienta en buena medida a la compra de viviendas usadas, un segmento que hoy concentra más actividad que la venta de terrenos.

A eso se suma la desconfianza que generan los loteos que no se completan. Según Costela, hay desarrollos que avanzan sin planificación adecuada o sin los fondos necesarios para terminar las obras, y alertó sobre propuestas que podrían involucrar maniobras fraudulentas.

El dirigente aclaró que no maneja un porcentaje exacto para cuantificar la caída. Para armar una estadística de ese tipo, dijo, hace falta acceder a datos de operaciones concretadas, como la cantidad de escrituras registradas en determinados períodos.

Qué revisar antes de poner la firma

Con este escenario, Costela recomendó verificar los antecedentes del vendedor y las condiciones legales y urbanísticas del terreno antes de entregar dinero o firmar un contrato.

Una de las medidas clave es consultar en Catastro o Planeamiento si la zona permite lotear con las dimensiones ofrecidas. Por ejemplo, si se vende un lote de 300 m² en un sector donde la normativa exige un mínimo de 500 m², esa diferencia debería encender una señal de alerta.

También aconsejó recurrir a un corredor inmobiliario de confianza para revisar la documentación y chequear los antecedentes de quien ofrece el terreno.

El dirigente hizo hincapié en una confusión frecuente: firmar un documento en una escribanía no garantiza por sí solo que el loteo esté aprobado ni que el vendedor vaya a cumplir lo pactado. La certificación de firmas, explicó, no equivale a verificar la viabilidad urbanística del proyecto ni a asegurar su finalización.

En un mercado con precios tan dispares y una demanda debilitada, un terreno barato puede resultar tentador para quien sueña con construir. Pero el valor publicado es apenas una parte de lo que hay que mirar antes de avanzar.