El Gobierno reglamentó la reforma: ¿qué pasará con los alquileres y la venta de inmuebles?

El Gobierno oficializó este lunes la reglamentación de los cambios en el Impuesto a las Ganancias incluidos en la reforma laboral. La medida, publicada en el Boletín Oficial, confirma que quedarán exentos del tributo tanto el cobro de alquileres como los ingresos por venta de inmuebles, aunque con condiciones específicas que generan dudas entre especialistas.

Según los considerandos de la norma, el objetivo es “brindar certeza y garantizar la efectiva aplicación” de las nuevas exenciones aprobadas por el Congreso a fines de febrero. Uno de los cambios centrales es la reglamentación de las dos operaciones vinculadas al mercado inmobiliario que dejarán de estar alcanzadas por Ganancias.

¿Qué pasa con los alquileres?

El decreto establece que las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a “casa-habitación” quedarán exentas del impuesto para los períodos fiscales iniciados desde el 1° de enero de 2026. Se define como “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita.

El beneficio no solo alcanza al alquiler propiamente dicho, sino también a los importes cobrados por muebles, accesorios y otros servicios incluidos en el contrato. Además, la exención se aplicará a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa alquile con destino exclusivo a vivienda, es decir que no cambia si ese contribuyente tiene más de un inmueble en alquiler.

También aclara que el beneficio regirá independientemente de la fecha en que haya sido firmado el contrato de alquiler, siempre que las rentas se devenguen a partir de 2026. La cuestión de Ganancias en los alquileres es un tema de discusión permanente entre expertos y tributaristas. Muchos contratos de locación no eran declarados ante el fisco para evitar el pago de Ganancias.

La reglamentación extiende la exención al denominado “valor locativo presunto” de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio indeterminado, siempre que el ocupante utilice la propiedad como vivienda permanente.

¿Qué límites impone la reglamentación?

El tributarista Alberto Mastandrea, socio de Impuestos de BDO, observó que la reglamentación dejó afuera de esta exención a empresas que tengan propiedades que pongan en alquiler, limitándolo solo a personas humanas. Esto, cuestionó, no estaba diferenciado de esta manera en el articulado de la ley.

Otro límite que impuso la reglamentación, según Mastandrea, es que si el inquilino que paga el alquiler tiene, en simultáneo, un inmueble a su nombre en el que no vive, el beneficio de exención de Ganancias se cae. “En numerosos casos el propietario no conoce -ni dispone de medios para verificar- si su inquilino es dueño de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente. No obstante, de ese dato ajeno dependerá que deba o no ingresar el impuesto”, aseguró.

¿Qué pasa con la compraventa de inmuebles?

El decreto también reglamenta una segunda exención: la que alcanza a los resultados obtenidos por la venta de inmuebles y por la transferencia de derechos sobre inmuebles ubicados en la Argentina. Según la norma, quedarán alcanzadas las personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes, siempre que la operación se concrete a partir del 1° de enero de 2026 y se encuentre comprendida dentro de los supuestos previstos por la Ley de Impuesto a las Ganancias.

La reglamentación aclara que el beneficio no se limita a la venta directa de una propiedad. También incluye la transferencia de derechos sobre inmuebles, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares cuando impliquen la transferencia de derechos económicos vinculados a una propiedad.