El fallo de la Corte que dejó a los extranjeros sin límites para comprar campos en Río Negro

La Corte Suprema de Justicia revocó el fallo de la Cámara Federal de La Plata que había declarado inconstitucional el artículo 154 del DNU 70/2023, la norma con la que el Gobierno nacional derogó la Ley 26.737, conocida como Ley de Tierras Rurales. El efecto práctico es inmediato: las restricciones que limitaban la compra de tierras rurales por parte de extranjeros dejaron de regir.

El máximo tribunal no se pronunció sobre el fondo de la cuestión. La decisión se apoyó en un argumento procesal: el Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas La Plata (CECIM), que había iniciado la acción, no tenía legitimación para plantear el tema y no existía un caso o controversia que habilitara a la Justicia a intervenir.

“La Corte no se expidió sobre la Ley de Tierras en sí. No lo hizo”, explica el escribano Gastón Zavala. “Eso no significa que mañana no se vaya a pronunciar estableciendo la inconstitucionalidad de este DNU. Puede que lo haga o no. Lo cierto es que su pronunciamiento fue desde el punto de vista formal”.

Qué cambia en concreto

La Corte no convalidó expresamente la constitucionalidad del artículo 154, pero tampoco existe hoy una decisión judicial que impida aplicar la derogación. Mientras el régimen siga vigente, las restricciones de la Ley 26.737 no son aplicables a las nuevas operaciones.

Uno de los cambios más relevantes es la desaparición del límite del 15%. El artículo 8 fijaba ese porcentaje como máximo de tierras rurales en manos de extranjeros en todo el país, y el mismo tope regía dentro de cada provincia, municipio o entidad administrativa equivalente. A su vez, el artículo 9 establecía que las personas de una misma nacionalidad no podían superar el 30% de ese cupo. Con la ley derogada, esos porcentajes dejaron de operar como límites.

Sin tope de hectáreas: qué pasa en Río Negro y Neuquén

Otro cambio central tiene que ver con la superficie que podía adquirir un mismo titular extranjero. El artículo 10 de la Ley 26.737 establecía un máximo de 1.000 hectáreas en la zona núcleo o la superficie equivalente según la ubicación y las características productivas de cada región. La reglamentación preveía que esas equivalencias se determinaran para cada municipio, departamento y provincia.

Por eso Río Negro y Neuquén tenían sus propias equivalencias. En Neuquén, el Decreto Provincial 2804/14 fijó superficies para cada departamento: 500 hectáreas en Huiliches, Lácar y Los Lagos; 1.000 en Aluminé y Collón Curá; 2.000 en Confluencia, Picún Leufú y Catan Lil; 2.500 en Picunches, Chos Malal, Loncopué, Minas y Ñorquín; 3.000 en Añelo y Pehuenches; y 5.000 en Zapala.

En Río Negro, el Decreto Provincial 1154/17 estableció equivalencias departamentales: 10.000 hectáreas en General Roca, Pichi Mahuida, General Conesa, Adolfo Alsina, Ñorquinco y Avellaneda; 15.000 en 25 de Mayo, 9 de Julio, El Cuy, Valcheta y San Antonio; y apenas 100 en Bariloche.

Esas superficies estaban directamente vinculadas con el límite del artículo 10 de la ley nacional. Al derogarse ese artículo, dejaron de funcionar como topes máximos de adquisición para extranjeros dentro de ese régimen.

También cae la prohibición sobre tierras ribereñas

La Ley 26.737 contenía una de las restricciones más conocidas: prohibía la titularidad o posesión de inmuebles que contuvieran o fueran ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes. También fijaba restricciones para inmuebles en zonas de seguridad de frontera. Con la derogación, la prohibición específica sobre los inmuebles ribereños dejó de estar vigente.

“Con la derogación de la ley, cae la restricción sobre la compra por parte de extranjeros de propiedades rurales con costa de río, es decir, con espejos de agua”, señala Zavala. “Hoy se pueden vender, siempre que no se trate de zonas de fronteras, porque esa restricción corresponde a otra legislación que sigue vigente”.

El cambio es especialmente sensible para la Patagonia. En Río Negro y Neuquén hay extensas áreas productivas vinculadas con los ríos Negro, Neuquén, Limay y Colorado, además de los lagos cordilleranos, por lo que la restricción tenía una incidencia concreta sobre el mercado de tierras rurales de la región.

La aclaración de Zavala es importante: la derogación de la Ley 26.737 no elimina las demás normas que puedan aplicarse a un inmueble determinado. En particular, las restricciones correspondientes a zonas de seguridad de frontera continúan bajo su propio régimen jurídico.

Una situación abierta

El escenario actual tiene una particularidad: las restricciones de la Ley de Tierras no están vigentes, pero la Corte tampoco declaró constitucional la derogación. El fallo se limitó a rechazar la demanda del CECIM por falta de legitimación y ausencia de un caso concreto. No existe hoy una sentencia que haya analizado y validado el uso del DNU para derogar la Ley 26.737.

“La Corte y cualquier juzgado solo se pronuncian en relación con un caso planteado”, explica Zavala.

Para el mercado inmobiliario rural, la consecuencia inmediata es más simple que el debate constitucional: un extranjero que hoy quiera comprar una tierra rural ya no debe cumplir los límites de superficie, porcentaje de extranjerización ni la prohibición sobre tierras ribereñas que establecía la Ley 26.737, aunque deberá analizarse si existen otras restricciones aplicables al inmueble o a la operación.

“Hoy puede comprar”, resume Zavala. Y aclara: “Si un extranjero comprara hoy y la semana que viene saliera una sentencia de la Corte, no pasaría nada en este sentido, porque el extranjero hoy compró estando vigente la derogación. Pero si alguien planteara una acción judicial contra esa operación y esa impugnación prosperara y se declarara la inconstitucionalidad, la venta se cae”.

El escenario, sin embargo, todavía puede cambiar. Para que un DNU deje de tener vigencia por rechazo parlamentario deben pronunciarse en ese sentido ambas cámaras. El próximo 15 de octubre habrá en el Congreso un nuevo intento de la oposición para voltear el DNU 70/2023. A eso se suma la posibilidad de un nuevo planteo judicial que sí configure un caso concreto y permita discutir la constitucionalidad del artículo 154.

Por ahora, el dato que impacta directamente sobre el mercado de tierras es otro: la Ley 26.737 está derogada y sus restricciones específicas para la adquisición de tierras rurales por extranjeros no están vigentes.