El DNU de Milei tambalea y los inquilinos ya se preguntan qué pasa con los contratos

La posible derogación del DNU 70/2023 reabre el debate sobre los alquileres, pero no significa que los contratos de tres años, los aumentos anuales o los precios bajos vuelvan de manera automática. El decreto que Javier Milei firmó en diciembre de 2023 eliminó la Ley 27.551 y modificó el Código Civil y Comercial para ampliar la libertad de negociación entre propietarios e inquilinos. Si el Congreso lo rechaza, el escenario no se revierte solo: dependerá de las normas que queden vigentes y de cómo se regulen los contratos futuros.

Qué cambió el DNU 70/2023

Desde su entrada en vigencia, las partes pueden acordar libremente el plazo del contrato, la moneda de pago, el índice de actualización y la frecuencia de los aumentos. Antes, la Ley 27.551 fijaba un plazo mínimo de tres años y ajustes anuales mediante un índice que combinaba inflación y salarios. El decreto derogó esa ley y tocó artículos del Código Civil y Comercial, con lo cual esas condiciones dejaron de ser obligatorias para los nuevos acuerdos.

Por eso, cualquier efecto de una eventual derogación del DNU debe analizarse según la norma concreta que se apruebe y las circunstancias de cada contrato. También hay que distinguir entre los acuerdos firmados antes de diciembre de 2023 y los que se celebraron bajo las reglas del Gobierno.

Los contratos vigentes no se caen de un día para el otro

Una de las dudas más frecuentes entre inquilinos es qué pasaría con los contratos firmados durante la vigencia del decreto. La respuesta corta: no perderían validez automáticamente ni sus cláusulas dejarían de aplicarse de inmediato.

El artículo 959 del Código Civil y Comercial establece que los contratos válidamente celebrados obligan a las partes y que su contenido no puede modificarse unilateralmente, salvo los supuestos que prevea la ley. Si alguien firmó por dos años con aumentos cada cuatro meses según el IPC, el propietario no puede cambiar por su cuenta esa frecuencia ni imponer un ajuste extraordinario solo porque cambie la normativa.

Lo mismo rige para otras condiciones pactadas, como la moneda de pago, las garantías y el depósito. Ninguna de las partes podría desconocer las obligaciones asumidas por una modificación del régimen legal, aunque el alcance final dependerá de la norma que se sancione y de cada caso particular.

La Ley 26.122, que regula el tratamiento legislativo de los decretos de necesidad y urgencia, dispone que el rechazo de un DNU por ambas cámaras del Congreso implica su derogación, sin perjuicio de los derechos adquiridos durante su vigencia. Ese punto es clave para entender por qué no corresponde asumir que todos los contratos celebrados desde diciembre de 2023 quedarían automáticamente bajo un régimen anterior.

¿Vuelven los contratos de tres años y los aumentos anuales?

No necesariamente. La derogación del DNU no restablecería de manera automática todas las disposiciones de la vieja Ley de Alquileres. El decreto no solo eliminó la Ley 27.551, también modificó artículos del Código Civil y Comercial que regulaban aspectos centrales de la locación.

Antes de la reforma de 2020, el plazo mínimo general para vivienda era de dos años. La Ley 27.551 lo extendió a tres y fijó ajustes anuales con un índice que combinaba inflación y salarios. Con el DNU 70/2023, esas condiciones dejaron de ser obligatorias para los nuevos contratos. Hoy las partes pactan plazos y ajustes según lo que acuerden.

Para que volviera a regir un esquema similar al de la Ley 27.551 habría que definir qué disposiciones se restablecen y con qué alcance. El Congreso podría crear nuevas reglas para los contratos futuros, recuperar mecanismos anteriores o diseñar un régimen distinto, pero el resultado no puede darse por sentado solo porque caiga el decreto.

Qué puede pasar con los precios

Otro de los interrogantes es el impacto sobre los valores de los alquileres. Un cambio en el marco normativo podría modificar las condiciones de negociación entre propietarios e inquilinos, pero no produciría una baja automática de los precios de mercado. En los contratos vigentes, los aumentos seguirían sujetos a lo pactado. En los nuevos acuerdos, el efecto dependería de las reglas que se establezcan y de factores económicos como la oferta de viviendas, la demanda, los ingresos de los hogares y la inflación.

La libertad para pactar duración y frecuencia de ajustes fue uno de los cambios centrales del DNU. Una vuelta a un sistema con plazos mínimos y actualizaciones reguladas modificaría ese marco de negociación, aunque por sí sola no permitiría anticipar la evolución de los precios.

También entran en juego las condiciones de acceso a la vivienda. La duración del contrato, la previsibilidad de los aumentos, los depósitos y las garantías exigidas inciden en los gastos iniciales y en el presupuesto de los hogares. Por eso, el alcance de una eventual reforma no se limita al valor mensual del alquiler: abarca el conjunto de condiciones que enfrentan quienes buscan techo.