Créditos hipotecarios: qué puede pasar en el mercado inmobiliario tras la primera licitación con fondos de la Anses

La primera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) abre una nueva etapa para el mercado de créditos hipotecarios. Los bancos compiten por $200.000 millones que deberán destinar a préstamos para primera vivienda, dentro de un programa que contempla 10 licitaciones y un total de $2 billones.

El objetivo central es atacar uno de los principales límites que enfrentaron las entidades para sostener el crecimiento del crédito a largo plazo: el acceso a fondeo con plazos compatibles con préstamos hipotecarios de 15, 20 o 30 años. La expectativa del sector es que el mecanismo permita ampliar la cantidad de operaciones, aunque el efecto sobre el mercado inmobiliario no sería inmediato ni implicaría un salto en los precios.

Para esta primera etapa, cada banco podrá acceder hasta a $40.000 millones. Los recursos se canalizarán mediante depósitos a plazo y las entidades deberán utilizarlos para generar nuevos créditos hipotecarios para primera vivienda, con préstamos de hasta 150.000 UVA y una tasa máxima de UVA + 7,5%.

La licitación representa así un punto de partida para medir cuánto puede crecer realmente la demanda. La pregunta que aparece ahora en el mercado es qué ocurrirá una vez que los bancos reciban los fondos y comiencen a volcarlos al crédito.

Más crédito, pero con un efecto gradual

Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, si el programa funciona según las previsiones oficiales, el mercado podría sumar cerca de 20.000 operaciones hipotecarias adicionales en todo el país. Esa cifra permitiría compensar parte de la pérdida de créditos que se registra respecto del año pasado y, al mismo tiempo, agregaría nuevas compraventas a un mercado que ya mantiene un nivel elevado de actividad.

El perfil de los potenciales beneficiarios tampoco cambiaría de manera sustancial. El especialista ubica al nuevo universo de compradores en propiedades de entre US$100.000 y US$120.000, un segmento que ya concentra parte de la demanda actual. Se trata, en buena medida, de personas jóvenes que buscan acceder por primera vez a una vivienda propia.

El programa no modifica el mecanismo de ajuste de los préstamos. El capital continuará expresado en UVA, por lo que el saldo de deuda se actualizará según la evolución de esa unidad, mientras que el banco cobrará una tasa fija adicional. La diferencia estará principalmente en el fondeo que obtengan las entidades y en las condiciones que puedan ofrecer a partir de ese dinero.

Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, considera que el nuevo esquema permite resolver un cuello de botella relevante para las entidades. Más fondos disponibles significan una mayor capacidad para prestar, aunque no todo el dinero que llegue desde el FGS necesariamente se traducirá en nuevas operaciones.

Advirtió que algunos bancos ya consiguieron recursos mediante obligaciones negociables u otras fuentes. En esos casos, una parte del dinero del FGS podría reemplazar fondeo existente en lugar de generar un volumen equivalente de nuevos créditos. Por eso, el impacto sobre la cantidad de préstamos será positivo, pero no necesariamente proporcional al monto total licitado.

Aun con ese límite, el efecto sobre la oferta puede resultar relevante. Los bancos que hoy tienen tasas superiores a 7,5% dispondrán de un incentivo para acercarse al máximo establecido por el programa y competir por captar clientes.

Qué cambia para quienes buscan comprar una casa

El nuevo programa mantiene el esquema UVA: el capital se ajusta por esa unidad y el banco cobra una tasa fija. La principal diferencia para el tomador estará en las condiciones que ofrezca cada entidad y, sobre todo, en la tasa.

No todos tendrán un beneficio directo. Algunos bancos ya ofrecen tasas inferiores al 7,5%, mientras que para quienes trabajan con UVA +7,5% el efecto será neutro. La competencia también puede darse en los seguros y el costo financiero total. En las entidades con tasas superiores, el nuevo fondeo podría permitir una mejora de la oferta.

Gómez Picasso aporta un ejemplo. Para una propiedad de US$100.000, con una financiación del 75%, un crédito del Banco Nación genera hoy una cuota cercana a $735.600, con una tasa de 7,02% de CFT TEA. El valor resulta similar al alquiler de una propiedad de esas características.

La comparación entre cuota y alquiler puede favorecer la decisión de compra, pero el acceso sigue condicionado por el ahorro previo, los ingresos y la relación cuota-ingreso. El ejemplo presentado por el Gobierno muestra el límite: para una propiedad de US$106.667, con 75% de financiación a 25 años y una tasa de UVA +7%, la cuota inicial sería de $865.098 y el grupo familiar debería acreditar ingresos netos de $3.460.391.

Más escrituras, sin salto de precios

El impacto más rápido podría verse en las compraventas. En la Ciudad de Buenos Aires, Chej Muse espera que las hipotecas lleguen a unas 2000 por mes, frente a un promedio cercano a 730 durante este año.

El especialista estima que la recuperación será gradual y que los primeros efectos aparecerán dentro de los 90 días que tienen los bancos para colocar los fondos. Gómez Picasso, por su parte, calcula que el programa completo podría sumar entre 2000 y 3000 escrituras mensuales a nivel nacional.

Más crédito implica nuevos compradores para un mercado que ya registra un buen nivel de operaciones. Sin embargo, Gómez Picasso no espera un salto de precios. La mayor presión podría concentrarse en las propiedades de menos de US$150.000, justamente el segmento al que apunta buena parte de la demanda.

Chej Muse también prevé una tendencia alcista, aunque con un incremento mínimo. La mayor disponibilidad de crédito no alcanzaría para provocar un cambio brusco en las cotizaciones.

El impacto sobre la construcción será limitado

La construcción aparece como uno de los sectores donde el efecto sería más indirecto. Gómez Picasso no espera que esta primera etapa genere un volumen significativo de obras nuevas. El mayor movimiento podría darse sobre el stock terminado, con desarrolladores que aceleren la venta de unidades disponibles.

Para que el crédito impulse nuevos proyectos se necesita una demanda más sostenida y condiciones que permitan financiar las obras. En cambio, el efecto sobre la capacidad de los bancos para prestar puede resultar más inmediato.

El FGS apunta a resolver un cuello de botella relevante: el fondeo de largo plazo. La clave estará en cuánto de los $2 billones previstos para el programa termina en nuevas hipotecas y cuánto simplemente cambia el origen del fondeo bancario. Para los clientes, la competencia entre entidades podría traducirse en mejores condiciones y mayor oferta.

La recuperación, de todos modos, será progresiva, así lo estiman en el sector inmobiliario. Primero llegarán los fondos a los bancos, luego las nuevas colocaciones y, finalmente, el impacto sobre las escrituras y las compraventas. La tasa máxima de UVA +7,5% puede mejorar el acceso de una parte de los compradores, pero no elimina las principales barreras: ingresos y ahorro previo.

“Va a ser gradual, pero tenemos fe en que el plan va a funcionar”, concluyó Chej Muse.