Comprás la mejor esquina de Palermo y no sabés qué construir: el mapa con IA que lo resuelve

Dos emprendedores argentinos encontraron un vacío que el mercado inmobiliario porteño arrastra desde hace años: se invierten fortunas en terrenos sin saber qué producto conviene levantar. Sebastián Gauna y Fernando Manzano crearon DEMAI Real Estate, una startup que desarrolló un mapa inteligente capaz de anticipar cómo evolucionará la población de la Ciudad de Buenos Aires y qué tipo de departamentos podrían necesitarse hacia 2030.

La herramienta ya se comercializa: los primeros informes cuestan alrededor de US$ 2000 y apuntan a que los desarrolladores conozcan a los futuros habitantes de cada zona antes de decidir qué construir. El desarrollo llevó cerca de un año.

De dónde salió la idea

Todo arrancó con la experiencia de Gauna en el sector inmobiliario. Allí detectó un patrón que se repite: se compra la tierra y, recién cuando hay que definir el producto, aparece el problema. “Me pasó de participar en proyectos donde se hacía una inversión muy importante para comprar una tierra y, cuando llegaba el momento de definir el producto, nadie sabía qué hacer”, relató a El Cronista.

El emprendedor también apuntó contra una costumbre instalada en el rubro: mirar los resultados comerciales de años anteriores como si fueran una receta infalible. “Un inmobiliario te dice ‘los últimos años me fue bárbaro haciendo monoambientes’. Pero que ese producto haya funcionado no quiere decir que siga funcionando”, advirtió.

El bache se hace evidente en el momento clave del negocio. “Podés comprar la mejor esquina del mejor barrio, pero cuando llega el momento de definir qué producto vas a ofrecer aparece un vacío: muchas veces no hay información suficiente sobre el público que va a habitar ese espacio”, señalaron desde la empresa.

Cómo funciona el mapa: 3820 radios y 18 variables

La herramienta divide la Ciudad en 3820 radios censales, cada uno equivalente a tres o cuatro manzanas. En cada uno de esos fragmentos, el sistema analiza 18 variables demográficas y habitacionales para identificar las características de la población y proyectar sus cambios a futuro.

Entre los indicadores que se cruzan figuran la edad y el sexo de los habitantes, la cantidad de personas por hogar, la composición familiar, el nivel socioeconómico, los ingresos, las condiciones de vida, el tipo de vivienda, la proporción de propietarios e inquilinos y la cantidad de personas que viven solas.

Toda esa información se procesa con modelos estadísticos y herramientas de inteligencia artificial, y luego se visualiza en mapas interactivos. La particularidad es que permite detectar diferencias incluso entre sectores muy próximos.

El ejemplo más claro está en Palermo: allí hay unos 160 adultos mayores por cada 100 menores de 15 años, pero en algunos sectores del barrio la cifra supera los 300, cuando el promedio porteño es de 116.

“Cuando uno mira solamente las comunas aparecen grandes tendencias, pero dentro de una misma comuna las situaciones pueden ser completamente diferentes. La fecundidad, la composición de los hogares y las condiciones habitacionales no se distribuyen de manera homogénea”, explicaron desde DEMAI.

Hogares que cambian, departamentos que no

El mapa también permite analizar la transformación de las estructuras familiares y las formas de convivencia. En algunos sectores del norte de la Ciudad predominan los hogares unipersonales y las familias pequeñas, mientras que en zonas del sur son más frecuentes las familias extendidas, con más personas compartiendo la vivienda.

Otro dato relevante es la presencia de adultos mayores que viven solos, especialmente en ciertas comunas porteñas. Esas diferencias impactan de lleno en las características que deben tener los proyectos: no todas las zonas necesitan la misma cantidad de ambientes, superficies o espacios comunes.

A partir de los indicadores demográficos y habitacionales, la herramienta ayuda a definir las dimensiones de los departamentos, los amenities, los servicios y la accesibilidad de los edificios. La idea es que los desarrolladores no repitan modelos del pasado sino que respondan a las necesidades de la población futura.

Del ladrillo al retail y la salud

La startup no se limita al sector inmobiliario. Ya trabajan en nuevas aplicaciones que usan la misma lógica de análisis territorial para otros rubros. Una apunta al retail: cruzar la ubicación de un comercio con las características de quienes viven en los alrededores, para que las empresas puedan decidir dónde instalar nuevos locales y qué público encontrarán.

También exploran usos en el ámbito de la salud, con foco en el envejecimiento poblacional y el crecimiento de la silver economy, vinculada a productos y servicios para personas mayores.

Así, DEMAI busca transformar los datos demográficos en una herramienta para anticipar necesidades futuras y aportar información clave a las decisiones de empresas de distintos sectores.