Comprar un campo en la Patagonia: el fallo que dejó a los extranjeros en un limbo

La compra de tierras rurales por parte de personas o empresas extranjeras volvió al centro de la escena en Río Negro y Neuquén. Un pronunciamiento de la Corte Suprema reactivó de forma provisoria las restricciones de la Ley de Tierras y dejó a propietarios, desarrolladores e inversores inmobiliarios sin respuestas claras sobre qué se puede hacer y qué no en la Patagonia.

El escenario abarca desde las costas de los lagos y ríos cordilleranos hasta las áreas productivas del Valle y la meseta. En ese territorio conviven cuencas hídricas protegidas, franjas de frontera y emprendimientos agropecuarios y turísticos, lo que vuelve la cuestión especialmente sensible.

Qué dice la Ley 26.737, el régimen que volvió a regir

Sancionada a fines de 2011, la norma estableció un marco restrictivo de orden público para toda operación inmobiliaria rural. Sus límites son varios y se combinan entre sí.

Por un lado, fija topes porcentuales: la titularidad o posesión extranjera no puede superar el 15% del total de las tierras rurales a nivel nacional, provincial y departamental. Además, ninguna nacionalidad puede concentrar más del 30% de ese 15%, es decir, un máximo efectivo del 4,5% del territorio de un departamento en manos de ciudadanos o firmas de un mismo origen.

Por otro, hay un tope de superficie por titular individual: no más de 1.000 hectáreas en la zona núcleo agrícola pampeana, o su superficie equivalente según la región productiva. En Río Negro esas equivalencias cambian mucho de un departamento a otro: van desde superficies amplias en la meseta árida hasta umbrales muy reducidos en zonas de alto valor ecológico o turístico. Bariloche, por caso, tiene un límite de 100 hectáreas.

El tercer cerrojo es el más terminante: la venta de tierras rurales que contengan o limiten con cuerpos de agua de envergadura y permanentes está prohibida de forma absoluta. Hablamos de lagos, lagunas, ríos navegables o acuíferos clave.

Por último, la ley impone un control notarial previo. Antes de autorizar una escritura traslativa de dominio, el escribano interviniente debe tramitar obligatoriamente ante el Registro Nacional de Tierras Rurales (RNTR) el Certificado de Habilitación Previa. Ese trámite constata que la operación no perfore los cupos del departamento ni viole las restricciones hídricas.

Una confusión frecuente: frontera no es lo mismo que Ley de Tierras

La Ley de Tierras suele mezclarse con el régimen de Zona de Seguridad de Fronteras (Decreto-Ley 15.385/44). Son cosas distintas. El segundo es un régimen previo e independiente: todo inmueble dentro de la franja de seguridad de fronteras, que abarca buena parte de la zona andina rionegrina y neuquina, requiere la conformidad previa de la autoridad nacional de fronteras si el adquirente es extranjero.

Ese requisito nunca fue derogado ni estuvo en discusión. Funciona con total independencia de lo que ocurra con la Ley de Tierras.

La pregunta que hoy recorre las inmobiliarias rurales

¿Puede hoy una persona extranjera comprar un campo en Río Negro o Neuquén sin restricciones? La respuesta técnica es no.

En materia de topes por departamento y nacionalidad, el régimen histórico limita la titularidad extranjera al 15% del territorio departamental y establece que una misma nacionalidad no puede superar el 30% de ese cupo. Durante la etapa de desregulación teórica esas restricciones se consideraron temporalmente inaplicables, pero en la práctica hoy están provisionalmente vigentes por efecto de la medida cautelar judicial.

En cuanto al control registral, la ley exige obtener el certificado previo del Registro Nacional de Tierras Rurales antes de firmar la escritura. En el período de desregulación dejó de exigirse administrativamente, aunque la prudencia notarial aconseja verificar los cupos aplicables para evitar que el título quede observado.

Del DNU a la Corte: la pulseada judicial que nadie cerró

En diciembre de 2023, el Poder Ejecutivo dictó el DNU 70/2023. Su artículo 154 dispuso la derogación lisa y llana de la Ley 26.737, con la intención oficial de desregular el mercado inmobiliario rural para fomentar inversiones productivas y forestales directas. A partir de ahí arrancó una disputa intensa en los tribunales.

El primer capítulo fue en 2024, cuando la Cámara Federal de La Plata declaró la inconstitucionalidad del artículo 154 a raíz de un amparo colectivo del Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas de La Plata (CECIM). El argumento: no existían circunstancias excepcionales de necesidad y urgencia para legislar en materia de tierras por decreto.

Después llegó el fallo de la Corte Suprema, que revocó la sentencia platense por cuestiones formales. Los jueces aclararon de forma expresa que no se pronunciaban sobre el fondo: no declararon que el DNU fuera constitucional ni que la desregulación fuera válida. Desestimaron la demanda porque el CECIM carecía de «legitimación activa» para representar ese reclamo colectivo y no existía un «caso concreto».

El freno de última hora llegó en octubre de 2026, cuando parecía que la derogación quedaba plenamente operativa. La Corte dictó una medida cautelar interina en una causa radicada en la Justicia Federal de Bariloche, impulsada por la Asociación Civil Local Árbol de Pie junto a comunidades originarias con fundamento en el derecho ambiental y el Acuerdo de Escazú. Con esa resolución, el máximo tribunal suspendió provisionalmente los efectos del artículo 154 del DNU y restituyó de manera temporal las limitaciones de la Ley 26.737, mientras se sustancian los requisitos de fondo en la sede judicial correspondiente.

Por qué conviene moverse con cautela antes de firmar

En el tráfico inmobiliario, la certeza vale más que la celeridad. Incluso en las semanas en que se interpretó que la derogación estaba operativa tras la caída del fallo del CECIM, los operadores del derecho inmobiliario mantuvieron máxima cautela.

Un comprador extranjero que adquiera un campo ignorando los topes de la ley corre el riesgo de que el acto de compraventa quede tachado de nulidad. Su propiedad se convertiría en un título observable y difícilmente comercializable a futuro.

En Río Negro y Neuquén, donde conviven cuencas hídricas protegidas, áreas de frontera y emprendimientos agropecuarios y turísticos, cualquier adquisición rural por parte de extranjeros exige hoy un estudio pormenorizado. Hay que verificar la vigencia del Decreto o de la medida cautelar interina, evaluar la ubicación catastral respecto de ríos y lagos, y tramitar con suficiente antelación las conformidades de frontera pertinentes.

El terreno normativo sigue en movimiento. La prolijidad técnica sigue siendo el único reaseguro real del patrimonio ante la vigencia de las restricciones a la venta de tierras a extranjeros.