Comprar en pozo sin banco: la nueva estrategia que asoma en Salta

La vuelta de los créditos hipotecarios prometía mucho, pero el acceso sigue siendo un calvario para la mayoría. Hoy, apenas el 11% de las operaciones inmobiliarias se cierra con un préstamo bancario, cuando hace un año esa cifra rondaba el 20%. Las desarrolladoras locales, ante ese escenario, empezaron a jugar otro partido: financiar ellas mismas la compra.

Entre enero y julio de 2026, los desembolsos hipotecarios sumaron unos US$1.120 millones, un 37,5% menos que los US$1.792 millones del mismo período de 2025. Los requisitos de ingresos, las tasas y, sobre todo, la necesidad de contar con un anticipo en dólares dejan afuera a muchas familias que podrían pagar la cuota mensual sin problemas.

El plan B de las desarrolladoras

Si el banco no llega, lo hace la propia empresa constructora. En Buenos Aires ya hay desarrollos que financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, con anticipos del 20% o 30%, y hasta planes de 360 cuotas, equivalentes a 30 años. Otras prefieren plazos más cortos: 30% de adelanto, cuotas durante la obra y, según el proyecto, financiación después de la entrega.

En Salta, esa movida recién asoma. Todavía no se ven esquemas tan largos como los porteños, pero los proyectos en pozo y en construcción ya ofrecen alternativas para no tener que desembolsar todo de contado.

Qué hay en Salta

Un caso concreto: un desarrollo sobre Pueyrredón al 700, a pocas cuadras del Alto Noa, publicita departamentos con un 40% de anticipo y el saldo en 36 cuotas en pesos ajustadas por CAC. Para una unidad de unos US$178.000, eso implica juntar más de US$70.000 de entrada, aunque permite repartir una parte grande de la inversión en tres años.

También hay decenas de departamentos en pozo en el centro de Salta Capital con financiación en 36 cuotas. La oferta propia recién comienza a instalarse, pero ya forma parte del menú inmobiliario local.

El usado, el favorito de los bancos

Comprar algo ya terminado tiene otra lógica. Los bancos prestan con más facilidad sobre inmuebles que tienen escritura y pueden hipotecarse de inmediato. Eso juega a favor del mercado de propiedades usadas o listas para estrenar. En cambio, las unidades en construcción chocan con un obstáculo: mientras no se pueda escriturar individualmente, el crédito hipotecario tradicional casi no existe. Y ahí es donde entra el desarrollador.

El anticipo, la traba de siempre

Una familia puede demostrar que está en condiciones de pagar $700.000, $800.000 o más por mes, sobre todo si hoy destina una cifra parecida al alquiler. El problema es juntar US$20.000, US$30.000 o US$50.000 de una sola vez para arrancar la operación.

En Salta, el precio de los departamentos nuevos agrava el cuadro: como mostró recientemente InformateSalta, las unidades de un dormitorio bien ubicadas ya rondan los US$90.000 o US$95.000, y las de dos dormitorios superan con holgura los US$100.000.

Así, la próxima batalla del mercado inmobiliario no pasa solo por bajar tasas de crédito. También, y quizás sobre todo, por reducir esa barrera de entrada. En Buenos Aires, las desarrolladoras ya la atacan con anticipos más chicos y plazos cada vez más largos. En Salta, los planes de 24 o 36 cuotas recién empiezan a aparecer.

La pregunta es si ese modelo podrá dar un paso más y convertirse, también acá, en una herramienta real para quienes pueden pagar una vivienda mes a mes, pero todavía no tienen los ahorros para comprarla de contado.