Alquilar un tres ambientes en CABA ya roza el millón de pesos: la brecha entre barrios supera el 580%
¿Cuánto cuesta alquilar un tres ambientes en CABA? El promedio ya supera el millón de pesos, pero la brecha entre barrios es del 580%. Conocé los más caros y los más accesibles, y cómo las expensas complican aún más el bolsillo.
El sueño de mudarse a un departamento de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se volvió cada vez más caro. Según un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), el precio promedio ya alcanzó el $1.000.000 mensuales, con una suba interanual del 31,6% que supera a la de monoambientes y dos ambientes.
Pero detrás de ese número se esconden realidades muy dispares. Mientras que en Puerto Madero alquilar un tres ambientes cuesta en promedio $4.740.589, en barrios como Vélez Sarsfield el valor ronda los $694.866. La diferencia es abismal: más del 580%.
Los barrios más caros: el corredor norte domina
De acuerdo con datos de Inmocheck, los diez barrios más costosos para alquilar un tres ambientes están encabezados por Puerto Madero, seguido por Bajo Belgrano ($3.431.487), Palermo Hollywood ($2.908.733) y Palermo Pacífico ($2.442.265). Completan la lista La Isla, Palermo Norte, Palermo Soho, Las Cañitas, Núñez y Barrio Parque. Ocho de estos barrios pertenecen al corredor norte de la Ciudad, donde la demanda premium mantiene valores altísimos.
Lisandro Cuello, especialista inmobiliario que opera en la zona norte, explicó: “Los tres ambientes son los departamentos más buscados porque muchas familias necesitan un espacio extra para trabajo remoto, hijos o estudio. El problema es que la oferta todavía no logra recomponerse completamente”.
Los más accesibles: dónde conviene buscar
En el extremo opuesto, los barrios más económicos son Vélez Sarsfield ($694.866), Mataderos ($704.666), Villa General Mitre ($768.600) y Villa Lugano ($797.377). Sin embargo, incluso en estas zonas, sumando expensas y servicios, el gasto mensual se acerca o supera el millón de pesos. Según relevamientos privados, las expensas promedio ya superan los $260.000, equivalentes al 22,8% del valor del alquiler.
Cuello agregó que, tras la pandemia, cambió la forma de habitar: “Muchas personas comenzaron a priorizar ambientes adicionales, balcones y espacios más amplios. Esa tendencia empujó la demanda sobre los tres ambientes y sostuvo los precios”. Además, la recuperación del crédito hipotecario aún no alivia la presión: “Varias familias que en otro contexto hubieran comprado todavía no reúnen las condiciones para acceder a una hipoteca y permanecen dentro del mercado de alquiler”.
Dolarización y expensas: dos factores clave
Otro fenómeno que crece es la dolarización parcial de la oferta. El CESO detectó que el 28% de los avisos ya se publica en dólares, sobre todo en propiedades premium y contratos temporarios. Lautaro Fenior, del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que con una inflación más moderada, muchos propietarios prefieren ajustes trimestrales o cuatrimestrales para evitar desfasajes. Incluso, en algunos casos hubo reducciones de entre 10% y 40% en los valores de publicación para concretar operaciones.
Las expensas se transformaron en un condicionante central. Según ConsorcioAbierto, la expensa promedio en la Ciudad alcanzó en mayo los $336.960, con una suba interanual del 30,5%. Albano Laiuppa, director de la firma, advirtió: “Las expensas siguen sostenidas sobre una estructura de gastos muy alta, vinculada principalmente a salarios, mantenimiento y servicios”. Agregó que cerca del 30% del gasto corresponde al personal y otro porcentaje similar a mantenimiento, y que algunos consorcios ya usan inteligencia artificial para anticipar problemas.
Salarios contra alquileres: una batalla perdida
Desde Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz alertó que los ingresos siguen perdiendo terreno: “Alquileres que aumentan por encima de la inflación y salarios planchados generan que en algún momento del contrato muchas familias ya no puedan seguir pagando”. Aunque la derogación de la Ley de Alquileres impulsó un aumento del 12,3% interanual en la oferta, los precios no bajan significativamente. Cuello resumió: “Hay más propiedades disponibles que hace dos años, pero los propietarios siguen intentando recuperar rentabilidad. Las expensas se transformaron en un factor decisivo y muchas operaciones se caen cuando el gasto mensual total supera cierto umbral”.
Para Muñoz, la conclusión es clara: “Mientras los salarios continúen corriendo por detrás de los alquileres, el acceso a la vivienda seguirá siendo una de las mayores preocupaciones de las familias”.
