Alquilar en CABA: cuatro barrios con precios desde $500.000 y una oferta que crece

La oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires creció 26,1% en el último año, pero los precios siguen siendo un desafío para los inquilinos. Un informe del CESO reveló cuánto cuesta alquilar hoy y qué valores se manejan en barrios como Villa del Parque, Villa Santa Rita, Villa General Mitre y La Paternal.

El mercado inmobiliario porteño atraviesa un momento particular: hay más propiedades disponibles que hace un año, pero los alquileres no dejan de aumentar. Según el último relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales (CESO), los monoambientes se mantuvieron estables, mientras que los departamentos de dos y tres ambientes registraron subas mensuales de 7,1% y 5% respectivamente.

¿Cuánto cuesta alquilar en CABA hoy?

El informe del CESO, que releva precios de oferta, arrojó los siguientes valores promedio:

- Monoambiente: $600.000, sin cambios respecto de junio y con un aumento interanual del 25%.

- Dos ambientes: $750.000, con una suba mensual del 7,1% y del 25% en un año.

- Tres ambientes: $1.050.000, con un incremento del 5% mensual y del 31,3% interanual.

Para una familia que necesita un tres ambientes, encontrar una unidad por debajo de los $800.000 se vuelve cada vez más difícil, especialmente si se busca una buena ubicación, un estado de conservación aceptable o servicios adicionales como cochera.

Virginia Brunengo, economista e integrante del equipo técnico del CESO, explicó que el organismo releva precios de oferta y que los distintos tipos de unidades pueden mostrar comportamientos diferentes de un mes a otro. No obstante, señaló que en los últimos meses se observa una desaceleración de los aumentos en la comparación interanual.

La oferta creció, pero el acceso sigue siendo difícil

El aumento de propiedades disponibles es uno de los cambios más notorios del mercado. En julio, la oferta total fue 26,1% superior a la de un año atrás, con más de 16.000 departamentos en el circuito de alquiler.

Román Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño, destacó que este crecimiento generó un mercado más competitivo. En particular, señaló que hay una cantidad importante de monoambientes disponibles, lo que aumenta la competencia entre propietarios y ayuda a contener sus valores.

Los departamentos de dos y tres ambientes, en cambio, mantienen una demanda más firme. Son buscados por parejas jóvenes, familias pequeñas y personas que trabajan bajo esquemas híbridos y necesitan un ambiente extra para trabajar desde casa.

El dos ambientes sigue siendo el segmento más demandado, según Paikin, porque combina funcionalidad con un costo menor frente a unidades más grandes. El tres ambientes, en tanto, presenta una oferta más escasa, lo que explica la presión sobre sus precios.

El problema no es solo cuánto cuesta el alquiler

El desafío para los inquilinos no se limita a encontrar una propiedad disponible. El punto central es contar con ingresos suficientes para afrontar el alquiler y todos los gastos asociados a la vivienda.

Paikin señaló que el alquiler no debería superar entre el 30% y 35% de los ingresos del grupo familiar. Bajo ese criterio, un alquiler de $750.000 requiere ingresos cercanos a $2,3 o $2,5 millones mensuales, mientras que una propiedad cuyo alquiler supera el millón de pesos demanda ingresos superiores a los $3 millones.

Además, las expensas representan en promedio otro 23,6% del precio de oferta del alquiler, según el CESO. Brunengo remarcó que la situación es especialmente compleja para los trabajadores cuyos ingresos no evolucionan al mismo ritmo que la inflación. Si el contrato incorpora actualizaciones por IPC y los salarios quedan por detrás, el alquiler ocupa una proporción cada vez mayor del ingreso familiar.

También pesa el costo de entrar a un alquiler

A la mensualidad se suman los requisitos para acceder al contrato. Según Brunengo, quienes buscan iniciar una nueva locación pueden encontrarse con dificultades para demostrar ingresos y presentar garantías.

Entre las alternativas aparecen la garantía propietaria y los seguros de caución. En este último caso, el costo se suma al desembolso inicial y aumenta la cantidad de dinero necesaria para ingresar a la vivienda.

Paikin, por su parte, destacó que el mercado se volvió más flexible respecto de las condiciones contractuales. Hoy conviven garantías propietarias, seguros de alquiler, cauciones e incluso recibos de sueldo cuando los ingresos resultan suficientes.

También existe mayor margen para negociar duración, frecuencia de actualización y algunos gastos vinculados al ingreso. El contrato de 24 meses continúa como una referencia habitual para vivienda.

Qué puede pasar con los alquileres

La evolución de los precios dependerá de la relación entre oferta y demanda, pero también de variables macroeconómicas. Brunengo señaló que hacia adelante habrá que observar los ajustes salariales, el dólar, el costo de construcción y la evolución del índice general de precios.

Paikin tiene una mirada algo más optimista. Considera que el mercado avanza hacia una mayor estabilidad debido al crecimiento de la oferta registrado desde el DNU 70/2023. Si la inflación continúa descendiendo y se mantiene o aumenta la cantidad de inmuebles disponibles, los alquileres podrían evolucionar en línea con la inflación e incluso quedar por debajo de ella en términos reales en algunos segmentos.

De todos modos, advirtió que las diferencias entre propiedades seguirán siendo importantes según ubicación, estado y características.

También habrá que mirar las expensas, que promedian $300.000 mensuales. El especialista señaló que este componente tiene un peso cada vez más relevante dentro del gasto mensual de una familia y que su evolución puede modificar de manera significativa el costo final de una vivienda.

El mercado, por lo tanto, presenta una paradoja: hay más propiedades disponibles, pero acceder a ellas todavía exige un nivel de ingresos elevado. La mayor oferta mejora las posibilidades de elección y fortalece la negociación, aunque no resuelve por sí sola la brecha entre los valores de los alquileres y la capacidad de pago de los hogares.

Los valores en algunos barrios

Paikin aportó como referencia los valores que se observan en Villa del Parque, Villa Santa Rita, Villa General Mitre y La Paternal, aunque aclaró que pueden variar según antigüedad, estado, amenities y ubicación puntual:

- Villa del Parque: monoambiente entre $550.000 y $800.000; dos ambientes entre $600.000 y $850.000; tres ambientes entre $950.000 y $1.400.000.

- Villa Santa Rita: monoambiente entre $500.000 y $800.000; dos ambientes entre $550.000 y $850.000; tres ambientes entre $800.000 y $1.300.000.

- Villa General Mitre: monoambiente entre $500.000 y $800.000; dos ambientes entre $730.000 y $900.000; tres ambientes entre $750.000 y $1.300.000.

- La Paternal: monoambiente entre $500.000 y $800.000; dos ambientes entre $620.000 y $850.000; tres ambientes entre $750.000 y $1.300.000.

El escenario combina una mayor disponibilidad de propiedades con valores que todavía representan un esfuerzo importante para los hogares.

Para los próximos meses, la evolución dependerá de la inflación, los ingresos y de que la oferta mantenga su recuperación.

Paikin concluyó: “Es razonable esperar que los alquileres evolucionen de manera similar a la inflación e incluso, en algunos segmentos, por debajo de esta en términos reales”.